近日，深天地A發表了《2018年年度董事會經營評述報告》，報告對2018年的業績進行了分析，并且制定了未來企業發展策略。詳細內容如下：

　　（一）報告期內主要財務數據分析　　
　　本報告期，公司實現營業收入161,133萬元，較去年同期增加31.09%；實現營業利潤6,076萬元，較去年同期增加177.19%；實現利潤總額6,011萬元，較去年同期增加42.31%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤2,632萬元，較去年同期減少13.70%。本報告期公司營業收入同比增加主要系公司房地產業入伙結算產品面積同比增加以及商品混凝土銷售價格同比上升所致；本報告期公司實現營業利潤大幅高于上年同期，主要受以下兩方面影響：

　　（1）公司混凝土業受市場行情影響，單位毛利較去年同期有所增加，使得營業利潤同比上升；

　　（2）公司房地產業入伙結算產品面積同比增加，且入伙產品毛利率同比上升，使得營業利潤同比上升。 本報告期公司實現利潤總額同比增加幅度低于營業利潤同比增加幅度，主要系本報告期公司實現的營業外收益同比減少所致。

　　本報告期公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降，主要受以下兩方面影響：

　　（1）本報告期公司應納稅所得額同比增加，計提的企業所得稅費用同比增加；

　　（2）本報告期母公司及全資子公司盈利同比減少，而非全資子公司盈利同比增加，導致歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少。

　　（二）混凝土行業經營情況

　　報告期內，雖受市場原材料緊缺及部分場站搬遷等不利因素的影響，公司混凝土產量略有下降，但收入同比上升，利潤創近年來新高。公司全年混凝土產量309萬方，完成年計劃312萬方的99.04%；營業收入146,624萬元，完成年計劃的133.68%。報告期內各企業面對困難奮力拼搏，主要表現在以下幾個方面：

　　1、新站建設和生產經營兩手抓。株洲天地公司新站按時完成建設，遠東分公司新址全面開始建設。新站的節能環保標準和裝備的自動化、信息化程度處于行業先進水平，進一步提高了公司的生產能力和硬件水平，為提升天地混凝土品牌打下了堅實的基礎。

　　2、2018年砂石等原材料供應緊缺，價格飛速上漲，且因深圳地區加強運輸車輛超載檢查導致混凝土運輸成本上漲，給公司的生產經營帶來極大的困難。面對如此不利局面，各所屬混凝土企業沉穩應對，將不利因素轉變為機會，及時與客戶溝通，積極調整售價，保證了企業的合理利潤空間，全年產量雖有所下降，但利潤較去年同比上升。

　　3、繼續深化公司目標成本管理。嚴格控制原材料采購，設法降低成本開支；研究新工藝，通過技術創新節能降耗；強化細節管理，加強指標考核控制。

　　4、繼續積極推進水泥、礦粉集中采購業務，有效降低混凝土企業材料的采購成本，對公司的經營業績起到托底保障作用。

　　（三）房地產行業經營情況

　　報告期內，公司房地產業積極推進各項工作，經過克服各種困難和干擾因素，重點項目總體基本可控，具體情況如下：

　　1、紅花嶺項目取得關鍵性的突破，2018年8月與南山管理局簽署了《收地補償協議書》，根據協議要求，除保留公司自己開發用地外，其他原經營性用地移交予政府，目前正在進行用地方案圖申報和土地移交等工作。

　　2、深秦項目2012年被列入深圳市城市更新計劃。2018年4月完成了土地不動產登記工作，但受地鐵13號線、15號線和西麗樞紐工程的影響導致當年無法動工。在進行項目申報審批的同時，公司提前做好項目的各項開工準備及初步勘察工作，與專業機構簽訂建筑方案設計合同，目前各項工作進展比較順利。2019年預計完成項目建筑方案、施工圖設計，完成項目土方及基坑支護工程。

　　3、天地混凝土項目2014年被列入深圳市城市更新計劃，2017年取得了《市規劃國土委關于審批情況的復函》。現已申請辦理實施主體確認工作，目前各項審批手續正有條不紊的推進。

　　4、連云港“天地國際公館項目”西區除商鋪外，其他產品基本實現清盤；西區所有樓棟均已完成竣工驗收工作并全面移交至物業公司管理。東區整體營銷業績良好，超額完成既定年度目標，實現年度利潤目標，其中別墅區已完成竣工驗收工作并移交至物業公司管理，多層、小高層、高層及地下室按整體施工進度計劃序時推進。

　　（四）物業管理經營情況

　　報告期內，物業公司經營租賃面積受政府征收等原因，經營收入較往年有一定程度的減少。但物業公司通過采取加強經營管理，優化改造資源配置，提高租金、廣告收入等措施，竭力開源節流、降本增效，主要表現在以下幾個方面：

　　1、穩定現有物業項目，大幅提高租金收入、優化廣告位，在租賃業務下降的情況下，盡全力提高其他物業管理收入。

　　2、安全工作落實到位，全年未發生任何安全責任事故。

　　（五）公司資金管理情況　　
　　報告期內，公司圓滿完成了年度既定的融資計劃，主營業務回款、資金結存量均達預期指標，同時合理、有序安排了各類資金支付需求，確保了公司資金鏈整體運行安全、穩健。主要表現在以下幾個方面：

　　1、面對嚴峻的融資環境，公司提前布局，周密籌劃，實時緊跟國家金融政策，運用各類合規的融資手段，全面完成了年度的融資任務，各類貸款均按期償還并續貸，額度續作均按期完成。

　　2、本年度混凝土原材料價格持續走高，支付需求增大，賬期縮短。針對此情況，公司實行了嚴格的資金計劃管理，加強了對資金的集中管控力度，以計劃指導實踐，在利潤與資金之間找到平衡點，確保實現的利潤可轉化為經營性現金凈流量。

　　3、公司房地產業營銷策劃方案緊跟市場行情，維持了項目熱銷的勢頭，實現產品持續溢價的同時，確保較高價格產品的快速去庫存化，全年銷售回款24,005萬元，銷售回款率達83%，現金流充裕，為房地產業可持續發展提供了資金保障。

　　4、本年度加大了對存量資金的考核力度，嚴格執行“以收定支，量入為出”的支付原則，倒逼經營性回款，防范因資金不足帶來的系統性風險。通過努力，公司期末可用貨幣資金余額較年初增加8.86%，公司資金鏈運行安全、穩健，保障了公司的各項生產經營行為。

　　二、核心競爭力分析

　　公司是最早從事商品混凝土行業的上市公司，主要從事混凝土的生產、銷售工作，公司在行業品牌、人才隊伍、生產裝備等方面在深圳和株洲地區均具有較強的競爭力。

　　1、從事商品混凝土三十多年，已經在混凝土技術研發、生產管理上形成了較強的競爭優勢，在混凝土行業中樹立了天地混凝土良好品牌。

　　2、經過多年的發展，形成了在技術、管理和銷售上具有豐富經驗的管理隊伍，通過積極的績效考核鞏固了中高層管理隊伍，形成了健康的人才梯隊。

　　3、不斷加大固定資產投入，提升企業的生產能力和運輸能力，特別是近兩年通過攪拌站的搬遷新建，不僅大幅提升企業的產能，還大幅提升裝備的技術水平、自動化水平、環保標準。

　　4、公司在深圳和株洲地區的商品混凝土生產基地布局科學合理，可實現當地市場的全覆蓋，具有競爭的地理優勢，目前公司內多家場站已率先取得行業中的3A信用認證和綠色環保攪拌站認證。

　　5、公司積極投入技術研究，不斷提升產品的創新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技術要求混凝土、預拌砂漿方面的技術儲備。

　　6、公司房地產開發在項目策劃、工程管理、營銷推廣方面形成了一套先進的理念和方法，積累了豐富的房地產項目開發管理經驗，所建項目獲得多項殊榮，提高了"天地地產"的美譽度和知名度。

　　7、公司土地資源儲蓄結構有優勢，主要集中在一線城市，為公司房地產業發展提供了可持續發展的有力保障，公司現在的土地資源可進行含商品住宅、商業、產業研發等多類型產品開發，可以實現規避政策風險，平穩持續發展的經營方式。

　　三、公司未來發展的展望

　　（一）行業競爭格局和發展趨勢　　
　　1、混凝土業　　
　　由于房地產產業依然受政府嚴控，市場供需矛盾仍然突出，但公司利用混凝土行業內部整合契機強化管理、提升產業結構，做強、做大主業，具體表現在以下幾方面：

　　（1）近幾年政府加強對企業環保、安全的檢查監督，有部分企業因不能達標而停產甚至關閉，也有部分混凝土企業因土地等因素被迫搬遷或關停，公司混凝土企業通過搬遷提升裝備技術水平，提高混凝土生產能力，利用行業整合契機通過聯營、托管經營等方式擴大規模。

　　（2）鞏固并提升產銷規模，通過新站建設，寶創分公司、東建分公司、株洲天地、株洲中億都大幅提升了產能；通過舊設備升級改造，天地混凝土公司同樣提升了生產能力。雖然目前橫崗分公司的生產基地已拆除，遠東分公司的新站建設尚未完成，但公司混凝土市場占有率仍處于區域市場內領先地位。

　　（3）進一步加強管理，特別是加強目標成本的管理，降低混凝土生產的各項成本，加強內控管理和信息化建設，努力提高經營質量，提升混凝土行業毛利率水平，確保年度利潤指標的完成。

　　（4）加強技術開發和資金投入，開拓混凝土新技術的應用，通過提供優質化、差別化服務的方式提高混凝土的附加值，從而提升混凝土的利潤。

　　2、房地產業

　　2018年，中國房地產市場調控政策持續密集出臺，調控政策體系不斷完善。在“房住不炒”和“租購并舉”的基本原則下繼續構建長期與短期相結合的制度體系，住房租賃市場建設繼續提速，調控政策更加強調因城施策、分類調控、結構優化，地方政府適機出臺調控政策的主動性明顯增強。一二線城市與三四線城市繼續前兩年的二級分化態勢，一線城市房地產投資穩中有升，銷售面積降幅逐漸收窄，二線城市投資穩中有落，銷售面積先升后降，而三四線城市是拉動投資增長和帶動銷售增長的主力，同時標桿房地產企業銷售形勢明顯好于全國，所以判斷2019年房地產行業將呈現以下發展趨勢：

　　（1）當前，規范市場秩序的政策執行極為嚴厲，一線和熱點二線城市仍然實行嚴格的限購政策控制房價，減緩了這些區域階段性住房需求釋放速度。同時區域分化的態勢仍會延續，三四線城市高增長的局面在2019年可能會出現轉換，投資銷售放緩；而一二線城市已有政策適度松動的跡象，后續有關政策微調的可能性增大，其投資和銷售形勢會好于2018年。

　　（2）2018年中美貿易爭端不斷，國際經濟形勢嚴峻，預計中美貿易爭端短時間緩和，長期走向不明確，2019年仍有降準的可能性。同時實體經濟流動性未見明顯改善，2019年或更加注重疏通貨幣政策傳導機制以保證流動性傳導至實體經濟，對短期房地產行業的資金面的支撐造成一定的影響。

　　（3）土地購置和新開工面積在經歷2-3年的高增長后將步入調整，投資增速平穩回落，將有可能迎來新一周期的下行區間。　　
　　（4）在嚴格的商品住宅限購限貸政策下，不限購的其他類型的房地產如高檔公寓、寫字樓、商鋪等將受到關注，同時經濟發展水平的提升將直接促使租金水平上漲也會帶動其交易的活躍，但商業和辦公物業因銷售難度大，應注意規避市場風險。

　　（二）公司發展戰略、機遇和挑戰

　　1、混凝土業　　
　　公司現有商品混凝土攪拌站8個，分布于深圳市南山區、龍崗區、寶安區、鹽田區和湖南省株洲市，現有有6條3立方生產線，1條2方生產線，6條4.5立方線，設計生產能力2820立方/小時，年實際生產能力470萬立方以上；在建生產線6條，建成后設計生產能力4440立方/小時，年實際生產能力740萬立方以上；公司現有攪拌車240余輛。每個攪拌站均取得ISO9001，ISO14001質量環境體系認證、可生產各種強度等級的商品混凝土和砂漿。　　
　　隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發布，公司將抓住機遇，發揮自身地域優勢，積極投身粵港澳大灣區基礎建設，未來將通過新建、收購等方式新增攪拌站，提升產能，鞏固公司混凝土市場份額，做大做強混凝土產業，在為大灣區發展作出貢獻的同時實現公司的更好發展。

　　2、房地產行業

　　（1）發展戰略　　
　　根據目前公司在全國范圍內的房地產業務現狀以及國內房地產發展的趨勢，公司未來的發展戰略主要體現在以下幾個方面：

　　①做好現有項目的開發工作，以“打造精品工程，提升企業利潤規模”為發展方向；

　　②現有的連云港項目應抓住三四線城市現有的市場熱度，提前預測后續市場熱度回落趨勢，以銷售為核心，現金回籠為龍頭，加快項目開發的速度，規避后續市場變化的風險；

　　③選擇適當的時機進行更多、更優質的土地儲備，特別是在已有開發經驗的區域，公司將積極介入拓展新的開發項目，加大土地儲備力度，為下一步公司的房地產業可持續發展打下堅實的基礎；

　　④目前公司開發的主要項目以商品住宅為主，將來力爭向其他類型例如商業、辦公等產業地產進行開發探索。

　　（2）機遇和挑戰

　　目前公司房地產開發項目儲備主要在深圳及江蘇東海縣，項目儲備結構合理，在一二線房地產市場遇冷，三四線熱度持續的情況下，公司房地產業務優勢明顯，可以實現規避政策風險，平穩持續發展的經營方式。已達到銷售條件的重點項目受益于國家去庫存的大環境下，銷售情況良好。但在當前形勢下更應具有前瞻性地積極預測市場變化趨勢，及時調整營銷策略，規避市場變化帶來的風險。同時，深圳項目受益于深圳產業升級的影響，以及小區域內周邊產業項目的投入使用和配套的完善，提高了片區的市場成熟度，公司的項目也會從中受益。最后，在銷售情況良好的前提下，同行競爭更加激烈，公司要不斷從周邊項目的市場反映中捕捉信息，從創造客戶滿意的產品，避免產品的同化方面著手，為后續投入市場的產品創造更有力的競爭力，以達到滿意的銷售業績。

　　（三）新年度經營計劃

　　1、混凝土業

　　2019年公司計劃生產銷售混凝土330萬方，實現銷售收入147,600萬元，具體措施如下：

　　（1）加快遠東分公司的新站建設，確保全年混凝土產量完成年度計劃，提高現有攪拌站的經營管理水平；

　　（2）加強技術投入，特別是技術培訓方面的投入，提高企業技術創新能力；提高資源綜合利用的質量和總量，不斷優化配合比和生產工藝，提高市場競爭力，增強質量、服務和品牌意識；

　　（3）加大市場開拓力度，狠抓降本增效和應收賬款的回收工作，確保生產安全和質量穩定；

　　（4）利用公司的規模和資金優勢，加強水泥、礦粉等材料的集中采購業務，爭取新拓展其他材料的集采業務，保證公司行業的毛利率水平。

　　2、房地產業

　　（1）連云港“天地國際公館”西區項目按計劃對商鋪進行銷售，力爭產品實現清盤；東區項目高層及相關配套設施的建設按計劃有序推進，多層、小高層實現竣工驗收并達到交房入伙條件。

　　（2）深秦項目加快城市更新設計報建工作，力爭取得提前開工許可證，2019年預計完成項目建筑方案、施工圖設計，完成項目土方及基坑支護工程。

　　（3）天地混凝土項目將按規定完成相關手續的審批工作，為持續開發做好項目儲備。

　　（4）西安天地時代廣場項目的自有商業物業繼續對外出租，為公司貢獻穩定的利潤和現金流。

　　（5）西麗紅花嶺項目將繼續完成用地移交工作并完善用地手續，爭取早日進入開發階段。

　　（四）可能面對的風險、影響及應對措施

　　1、混凝土業

　　為保證公司全年生產任務，擬采取以下措施盡最大努力確保完成年度計劃：

　　（1）遠東分公司重點工作是確保新站建設按期完成，寶創分公司、東建分公司、天地混凝土公司，株洲天地、株洲中億公司的重點工作是加大開拓市場的力度，確保完成年度計劃。橫崗分公司繼續尋找合適的出路，爭取建設新站。深圳市天地建筑材料有限公司公司做好集團集采的運輸服務和拓展建材貿易業務。

　　（2）加強企業管理，進一步加強目標成本管控制水平，深化以降本增效為核心的精細化管理，抓好生產經營中的環節監控，樹立先算后干的經營思路，做好經濟核算和成本管理工作，達到降本增效的目的；

　　（3）加強合同管理，特別是對采購，銷售合同進行嚴格審批，重點把關，有效降低采購成本，提高采購質量和混凝土訂單質量，控制經營風險；

　　（4）加強技術創新和資源綜合利用，提高競爭力。重點是加強高標號、高性能混凝土的技術儲備，為企業承接地標性建筑做好技術儲備工作。

　　針對施工單位欠款嚴重，混凝土企業應收賬款居高不下，將采取以下對策：

　　（1）加強應收賬款的過程控制管理和考核力度，加強應收賬款的事前、事中和事后風險控制，降低應收賬款的呆壞賬風險。在現有應收賬款考核制度基礎上加大考核力度；

　　（2）通過各種方法，特別是兩年以上的應收賬款通過法律途徑加快資金回籠，加快資金周轉速度，提高資金利用效率；

　　（3）對歷史呆壞賬，認真及時果斷處理，在賬銷案存的情況下采取特殊辦法催收，對于個別項目公司職能部門及時介入，加大催收力度；

　　（4）加強資金預算管理，對大額資金流動予以實時監控，提高資金使用效果。

　　2、房地產業

　　房地產業就目前公司在全國范圍內的房地產業務發展階段來講，主要面臨以下幾個風險：

　　（1）行業政策風險——房地產市場政策調控在房住不炒及堅決遏制房價上漲的基調下，市場預期已逐步回歸理性，政策取得階段性成果；

　　（2）資金融資風險——十九大提出必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上，預示著未來最可能抽離房地產資金流向實體經濟，短期房地產行業融資難度和風險將持續顯現地越來越明顯；

　　（3）工程建設風險——目前公司正在建設的項目為異地項目，在工程建設過程中也面臨諸多風險，包括原材料價格在建設期的快速上漲引起的成本風險，招標模式所引發的管理風險、承包方式產生的成本控制風險、發包合同風險和工程索賠風險；

　　（4）銷售市場風險——隨著房地產市場長效機制的建設，客戶對于房地產市場的預期回歸理智的情況下，需求將會發生變化，產品應從滿足客戶的居住使用要求入手，體現設計差異化，創造銷售優勢。

　　面對以上房地產開發各個階段的種種風險，通過對行業的環境分析，公司將采取相應的對策和措施如下：

　　（1）建立完善的市場信息跟蹤制度，密切關注政策走向，保持對政策及市場的時時正確把握，同時加快在建項目的銷售速度，盡快回籠資金，規避政策風險，保證項目開發的持續現金流需求安全；

　　（2）在公司多方合作的開發模式的成功實施下，發揮已有的經驗優勢，爭取在更多的項目中運用，降低項目拓展和開發環節中的風險；

　　（3）嚴格執行《天地集團房地產項目開發流程》，在項目開發過程中采用信息化管理及規范的計劃管理制度，規避項目開發中的操作管理風險，合理選擇承包模式及加強合作方管理，降低工程建設的過程風險。

　　（4）從市場及客戶的角度出發，在項目建設前期將銷售的目標引入項目的規劃設計中，不斷從周邊項目的市場反映中捕捉市場熱點，不斷創造客戶滿意的產品，避免產品的同質化，為后續投入市場的產品創造更有力的競爭力，充分發揮項目開發的前期策劃工作在后續銷售中起到的作用；

　　（5）利用內控及信息化科學管理模式，加強開發環節中的成本控制，并在簽訂承建合同時充分考慮成本的控制要點；

　　（6）繼續深化與銀行等金融機構的密切合作，努力開拓融資渠道和多樣化的融資產品，靈活運用新興金融工具，降低財務成本，控制融資風險，提前籌備、把握節奏，合理安排項目資金需求。