一、中國經濟的未來預估之部分要素粗析

  1.人口紅利難以繼續

  人口是經濟的基礎，同時發展經濟的目的是為了維持或改善當下的人口的生活質量。

  中國人口老齡化日趨嚴重，必然帶來勞動效率的降低和單個勞動力負擔的不斷加重。科技和管理進步可以部分抵消勞動效率的下降和勞動力負擔的加重，問題在于：

  首先，我們能有多少真正的科技和管理進步？

  其次，比較效應會使僅剩的勞動力流向負擔較輕的地區，形成惡性循環。

  解決新生人口比例過少的問題，是當務之急！需要馬上出臺生育鼓勵政策，褔利向小孩傾斜。估計較難實現，因為蛋糕就那么大，褔利向小孩傾斜，會大幅降低現有在位者和退休人員的福利。

  當然，人口形勢的變化，也會帶動相關產業的發展和結構調整，個人看好嬰童用品產業，因為兒童是未來的希望；不看好養老服務產業，老人是經濟的重負，包括我們自己。

  2.環保-安全約束日趨嚴格

  經濟發展到一定階段，對環保-安全的重視日盛，甚至于搞運動，這是社會發展的必然。

  環保-安全的投入不斷增加，造成釆掘業、制造業，甚至餐飲、服務等行業成本的不斷上升，也是必然的趨勢。

  科技進步、管理進步、規模優勢，可以最大限度地消化環保、安全投入造成的成本上升。如果不能消化，企業會被淘汰。

  環保-安全約束日益強化，會帶動環保-安全產業的發展，利好相關行業。

  3.物流成本未能隨技術進步而降低

  落后的物流管理模式在今后幾年不會得到根本改變：

  有關部委借著治超、環保的由頭，大力打擊公路運輸，不斷提高物流成本，真不知交運部門怎么想的。

  正常的措施應該是通過提高公路等級、提升油品質量，提升單車裝載量，建設專用公路，來提升運輸效率，降低物流成本。

  國有投資的鐵路，借著公路治限治超和環保整治而復活，連漲運費，甚至搭配另收其它費用。結果依然是效益流失嚴重，經營效率低下。

  物流行業，難言樂觀，預計物流成本還會持續上升。

  4.金融資源分配嚴重失衡

  金融資源分配嚴重失衡，除房貸以外，大部分流向央企、國企、平臺，大多數民營企業基本上成為減量重區和增量禁區。

  體制內許多精英認定私企是腐敗之源、萬惡之源。金融機構怕擔責了，只有把金融資源集中投放到政治正確的領域和所有制正確的企業。中央要求金融支持實體企業，可金融機構怕犯錯，拒不執行，結果就這樣，無語。

  金融資源利用效率越來越低的趨勢，預計還將持續很長一段時間。

  金融行業，真的沒什么核心竟爭力，看不到他們的未來。

  5.區域資源割據化

  煤炭、石油等資源行業在政府推動下，整合速度加快，部分地區政府和企業聯合操控，排擠競爭對手，經濟資源割據化日益明顯，對下游行業造成嚴重傷害。

  有些地方政府把煤炭等行業取得的經驗進行推廣，甚至于介入對砂子、石子等細微行業的把控，砂石價格上竄下跳，嚴重擾亂正常的經濟秩序，更為地方官員權力尋租創造了更好的便利條件。

  經濟割據勢力為了一己之私，甚至會影響中央決策，限制國際競爭對手的產品進入國內市場，例如在國內煤價高漲的狀況下，以環保等名義限制、遲滯國際煤炭的進口。

  真不看好這些基礎資源的占有者和挖掘者，他們在日益從源頭上提高制造業成本，打壓民族產業，會逐漸使得民族產業喪失國際競爭優勢。

  6.管制強化

  為了防止腐敗、規范市場秩序等，需要加強管制。

  典型的管制如房價控制、行業準入、公路治超、環保限產、金融準入等，范圍有不斷擴大趨勢。

  管制一旦實施起來，就很難取消，因為任何一項管制，都需要一批人員。這些人員一旦形成，就會逐步轉變為一個以管制為謀利手段的群體，從而使管制不斷強化，最終為管制而管制，至于管制的初衷是什么，經常忘記了，也沒有人去細思的。

  管制越多，腐敗以利益輸送的形式體現越多。

  管制越多，代表政策越會多變，越會加大經濟的波動。

  管制越多，越會有人因管制而飛來鴻運被動致富。

  管制越多，越會有人由于管制方向突變而一夜破產。

  總之，管制越多，跟上節拍越來越難，企業為應對突發管制帶來的不確定性，就越會趨于保守，導致微觀經濟活力下降。

  7.國家資本主義盛行

  所謂國家資本主義，主要指做大做強國有企業，把資本控制在國家手上，保持國家的社會主義體制不被和平演變，并讓國民更多地分享經濟發展的成果。這是中國社會經濟發展到一定階段的必然趨勢。

  在前三十多年的自由市場經濟中，大部分民眾的生活水平雖然得到了明顯的提高，但因為貧富差距比以前更大，大部分民眾的不滿情緒反而同步大幅提升，民眾的訴求非常自然地轉向均貧富，并寄希望于國有企業。

  通過稅收政策調整，可以實現縮小貧富差距的目標，但消滅不了貧富差距。民眾和政府自然地認為，做大做強國營企業，是一個可以接受的方案。國家資本主義因之而盛行，體現在：

  央企越做越大，占據資源行業、基礎行業；

  地方國企越做越大，參與各個熱門行業；

  各級平臺越做越大，承載大量金融資源四處投資。

  國家資本主義的過度發展甚至會導致國有資產家族化、裙帶化。眾多私人老板為了獲得利益，也會被動主動地成為這些國家企業的附屬企業，套出國有資產，完全喪失經營倫理。如直購電指標許多落到中間公司，基礎設施建設所需材料往往由中間公司供應等等。

  國家資本主義還會導致投資單一化、趨同化，輕則加劇產能過剩，重則甚至形成許多“無需求”的行業。

  個人觀點，實行國家資本主義，短期內可以幫助政府賺錢。長期看，政府賺得越多，本質是稅賦越重，危害很大，會危及經濟發展的基本動力，甚至會導致微觀經濟荒漠化。這些后果如果疊加財政、貨幣政策的失誤，一旦暴露出來，會加速引發經濟危機的爆發，使得經濟轉型橫生風險。

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  8.人民幣匯率

  經濟發展動力趨緩，社會負擔不斷加重，出口增長乏力，決定財政收支壓力不斷增大，人民幣只能適當超發以補不足，人民幣匯率長期看貶是沒有什么疑問的。

  近期人民幣匯率的回穩，內因是國內經濟在房價暴漲帶動下，似有回升趨勢。外因是美元加息后，美元指數獲利回吐，即美元相對一攬子貨幣（如歐元、人民幣等），意外貶值了。

  我們需要警惕人民幣匯率突發暴跌的危險，國家現在也很重視。個人認為，今后五年內，這種危險變成現實的可能性超過八成，我們需要防范，更需要提前做好應對準備。

  人民幣緩而可控的貶值利好資產價格，可以給經濟轉型騰出足夠時間。沒有享受到資產價格上漲好處的人群意見很大，國家會繼續通過首套房貸優惠供大家上船，時間節點估計要到2018年底以后。

  人民幣如果瞬間速貶，會帶來社會恐慌，可能會在短期內沖擊股市、樓市，并爆發經濟危機。經濟危機的本質，是資產價格暴跌引發的資產負債表嚴重惡化的危機。

  一旦爆發經濟危機，經濟危機的后果不由危機決定，而由危機暴發后的應對措施決定。歷史上的應對模式有美國模式、日本模式、南美-東南亞模式、俄羅斯模式等。

  美國模式是科學的模式，所以經濟恢復得不錯，兩房甚至成為獲利大戶；

  日本模式實際上是負責任的模式，只是放下了房地產產出率；

  南美-東南亞模式是被西方蒙騙的模式，責任還在于他們自己沒搞懂經濟，搞反了應對的方向；

  俄羅斯模式則是直接的掠奪模式，放任羅布貶值，掠奪民財，財富最終落入權貴之手，整體經濟不振，莫斯科房價暴高。

  如果經濟危機爆發，我們會是什么模式呢？預計會兼而用之，因為國際國內形勢變幻莫測，具體很難預料。大海也善于出奇，我們需要相信高層，全民配合，一起度過危機。

  9.氣候變化

  中國30多年經濟高增長，排出大量的二氧化碳，帶來溫室效應，利于海洋蒸發和水汽擴散，利于全球農業。

  環保行動利于大氣質量持續改善，有利于陽光穿透，進一步利于海洋蒸發和水汽擴散，利于全球農業，從而避免饑民起義，利好經濟發展。

  城市不斷長高，高樓攔截水汽，易使城市成為暴雨中心。雨水的微觀分布變得更不均衡，對經濟有一定的負面作用，但會促進城市基礎設施建設。

  順應氣候變化，趨利避害，也是發展經濟的契機。沿海城市的建設需要提前規劃，提高建筑基礎標高，提前加大排澇能力，提前太高海防標準，也可以帶動經濟發展。

  10.居民收入對經濟反饋能力下降

  2016-2017年，居民實際人均收入持續下降：

  首先，人民幣匯率貶值，使得換算成美元的居民收入難以上漲；

  其次，一二三線的房產價格普遍上漲，使得全社會總體資產價格上漲驚人。當全社會總資產價值過快上漲，而居民收入絕對數字上漲較慢時，相當于收入下降！

  第三，新經濟的利益大半被BAT等巨頭瓜分，相當于除這些巨頭及其關聯群體外，其它大部分群體的收入難以增長。

  可見，今后幾年房價的相對穩定是非常重要的，我們需要讓民間的收入有足夠的時間提升上來，以匹配目前的資產價格。

  11.基礎設施投入，等于制造貨幣

  基礎設施投資越來越成為維系社會經濟運轉的基礎性源頭動力。高鐵、城鐵、地鐵三鐵建設，高速公路、立體交通等交通建設，江河湖海治理、大氣土壤治理、棚戶區拆遷改造等，消化了大量的工業品，許多制造業得以維持生存下去。其投入的巨額資金也在不斷支出過程中溢出到各行各業，在維持建造業生存的同時，繼續推動經濟閉環運行。

  這些基礎設施的建成運營，使得大城市群（都市圈）對人口的吸引力越來越大，全國大部分年輕人口將被吸引引到長三角、珠三角、環渤海三大世界級都市圈及武漢、成渝等區域都市圈工作生活，并推動這些區域的房地產市場價格上漲，在一定時段內，幫助政府順利賣地增加財政收入，用于應付養老、醫療等各項支出，包括給公務員發工資。

  基礎設施投資預計還可以大搞五年左右，之后由于投資的邊際效益會越來越差，甚至許多項目根本無法產生效益。政府到時侯會沒有項目可投，也無法借用項目投資制造貨幣，獲得財政收入。而政府需要應付養老、醫療、公務員開支等鋼性增長，政府會很困難，甚至被逼使政府轉變貨幣制造的方法，選用更直接的貨幣制造方法，宏觀經濟就玄了！可見，基礎設施建設也要量力而行，盡量避免大起大落。

  12. 總體感覺：

  經濟要素成本不斷提高、經濟運行活力不斷負增長，需要提前應對。

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  二、中國經濟的未來預估之房地產市場

  （一）2014年房地產市場調控政策回顧

  0. 核心提示：

  2014年，我國整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態，而作為國民經濟重要一環的房地產市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調控政策的影響，當年樓市出現了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對房地產市場的行政干預，轉而讓市場供需去調節。

  1. 分類調控

  2014年3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展?！?

  點評：從2005年到2013年，唯獨2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。

  2.支持首套房貸

  2014年5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

  3.限購相繼取消

  至2014年6月下旬，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。

  4.不動產登記征意見

  2014年8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規定將集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；宅基地使用權等納入不動產登記范圍中。

  5.930房貸新政

  2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，簡稱“930房貸新政”，其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。

  6.放寬公積金貸款

  2014年10月9日，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件，門檻大大降低。

  7.央行降息

  2014年11月21日，央行宣布不對稱降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中規定，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點，一年期存款基準利率下調0.25個百分點。

  8.棄選自住房開售

  2014年12月5日，北京市住建委通告，對于自住房棄選房源，開發商將統一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產權登記、再上市等問題，均按現有自住房政策執行。截至12月17日，宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有：當代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。

  當時，北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”。此次棄選房源因為位置等原因被棄選。

  9.事后諸葛亮：

  從2005年到2013年，唯獨2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。當年所有政策都是鼓勵購房，北京甚是還擔心棄購自住房開售影響市場心態?？纯船F在，恍若隔世。

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  （二）2015年房地產市場調控政策回顧

  0.核心提示：

  2015年我國房地產新政利好不斷，降息降準降首付，公積金可異地貸款，樓市穩步增長。

  1.降準：2月5日下調存款準備金率0.5個百分點，全面降準加定向降準釋放基礎貨幣超6000億元。

  2.降息：3月1日下調一年期貸款基準利率0.25%至5.35%，一年存款利率下調0.25%至2.5%。

  3.降息：4月20日，一年期存款利率下調0.1%至2.4%，釋放流動性約1.4萬億。降低一年期貸款基準利率0.25%至5.1%。

  4.降息:5月11日下調貸款存款利率各0.25個百分點。

  5.降息:6月28日下調貸款和存款基準利率0.25個百分點。

  6.降息:8月26日下調一年期貸款利率0.25個百分點。

  7.降準:9月6日下調存款準備金率0.5個百分點。

  8.降息:10月24日下調一年期貸款利率0.25個百分點。

  9.公積金降首付

  3月30日公積金首付比例降至兩成，二套房貸款首付比例降至四成。已擁有一套房且已經結清貸款，再次申請公積金貸款，最低首付30%。

  10.減免住房轉讓費用

  3月30日財政部通知，從3月31日起，個人住房轉讓營業稅免征由5年恢復至2年。

  11.降首付

  9月30日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。

  同日，央行、財政部、住建部聯合發出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業務。

  12.推行公積金異地貸款

  10月8日公積金異地貸款業務全面推行。

  13.中央經濟工作會議定調房地產去庫存

  12月，中央經濟工作會議召開，推出三去一降一補政策，推出房地產去庫存措施，包括鼓勵中小城市對在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免，還研究將農民工和個體工商戶逐步納入住房公積金制度。

  14.鼓勵持有公寓

  2015年12月，國務院辦公廳出臺關于《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（以下簡稱《意見》），其中提到“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”，首次把公寓定性為生活性服務業，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。

  15.事后諸葛亮：

  2015年的所有政策圍繞降息降準降首付，及公積金支持購房、降低交易費用等，孕育了2016年一線城市地價的暴漲和二線城市房價的暴漲。

  （三）2016年房地產市場調控政策回顧

  0.核心提示：

  2016年全國房地產政策 可謂風云變幻，政策上演過山車。

  前半年在經濟下行壓力和庫存水平高企的背景下，房地產政策相對寬松，降準、降息、降稅、降首付頻繁上演。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現樓市過熱現象，從四季度開始，房地產政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出臺新政以控制房價、地價過快上漲。全年前松后緊的政策走勢明顯。

  1.二孩政策

  二孩政策助推房價恢復上漲

  2015年12月27日，全國人大常委會表決通過了人口與計劃生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式實施。人口政策的調整，有利于優化人口結構、應對老齡化沖擊、增加勞動力供給。

  二孩政策在2016年元旦正式實施之后，家庭對改善型住房的需求更為強烈。

  2.降首付

  2月2日，中國人民銀行、中國銀監會發布了《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

  3.推廣街區制

  2月21日發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。

  政策好像無疾而終

  4.重啟“70/90”

  2006年，九部委規定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。今年3月31日，北京市國土局掛出的兩塊位于昌平區南邵鎮的住宅用地，掛牌文件中明確，除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。這意味著北京重啟“70/90政策”。

  5.環京縣級市限購

  4月1日晚間，河北省廊坊市政府出臺九項措施穩定環京區域房價，政策規定，在環京4個縣市--三河市、大廠縣、香河縣和固安縣，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。

  6.去庫存

  4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作。在房地產方面，會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

  7.通州限購升級

  在去年通州普通住宅限購政策基礎上，今年5月5日，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布通知規定，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合條件，即通州公寓限購。

  8.京版“930”推出，提高首付款比例，認房又認貸

  9月30日，北京市發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》。文件規定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。二套房無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  9.不約而同的同步“一城一策”

  從9月30日晚間到10月6日，限購新政相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個城市落地。2016年的“國慶”成為史上房地產調控政策最為密集的假期。各地政府在之前限購限貸的基礎上，又加強了從銷售價格監管、超嚴房貸審批、規范交易市場等層面的調控。這是在“因城施策”的政策背景下，房地產限購政策相繼在重點城市出臺，每個城市出臺的政策不盡相同。

  10.限房價競地價

  北京“9·30”新政中提到，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源。

  10月13日，國土局針對海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房價、競地價”的舉措，對地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

  11.事后諸葛亮

  2015年和2016年上半年的政策大放松，使得一二線城市房價暴漲，最終引發一線城市加強調控，并在2016年國慶前后引發大部分二線城市不約而同的展開了真調控，限購限貸限售限價限商等政策陸續出臺并強化。

  高壓政策促使購買力被逼向三四線城市，孕育了2017年三四線城市房價的離奇上升行情。

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  （四）2017年上半年房地產市場調控政策回顧

  0.核心提示：

  2017年上半年，在強調堅持住房居住屬性背景下，地方調控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大。同步加強的房地產金融監管，著力抑制投資投機性需求。并出臺住房租賃市場管理條例，似被賦予重任。

  2017年，中央和地方出臺了太多政策，總體感覺亂糟糟的，各級政府都在滅火。

  1.中央堅持住房居住屬性

  兩會明確堅持住房居住屬性，明確房子是拿來住的。

  2.中央嚴控房地產金融業務

  1月6日，中國人民銀行工作會議強調，因城施策，繼續落實好差別化住房信貸政策。

  2月21日，中共中央政治局召開會議討論政府工作報告，要穩定和完善宏觀經濟政策，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

  3月10日，中國人民銀行行長周小川表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

  4月1日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2017年第一季度例會，堅持穩中求進工作總基調，適應經濟發展新常態。

  3.中央加大監管力度防范金融風險

  2月14日，中國證券投資基金業協會文，對私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等5種行為進行規范。

  2月17日，央行發布2016年第四季度中國貨幣政策執行報告，要求嚴格限制信貸流向投資投機性購，把防控金融風險放到更加重要的位置，加強對房地產泡沫風險等領域的風險監測分析。

  4月10日，中國銀監會關于銀行業風險防控工作的指導意見提出，銀行業金融機構要建立全口徑房地產風險監測機制，將房地產企業貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業債券，以及其他形式的房地產融資納入監測范圍，定期開展房地產壓力測試。

  自去年8月份以來，針對房企的資金監管逐步趨嚴，此次房企融資渠道限制擴散至私募資管，房企資金監管進一步趨嚴。

  中央還加強了對政府土地儲備相關的金融管理，在明確發行土地儲備專項債券的土地儲備項目應當有穩定的預期償債資金來源的，同時要求不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源。

  4.地方調控政策分化明顯

  多城市政策密集出臺，調控城市調控城市持續增加，政策區域聯動性、創新性增強，截至6月底，有60個地級以上城市和31個縣市出臺調控。

  （1） 京津冀城市群：

  環京、環雄安限制力度不斷升級：

  3月，北京調控進一步升級，非京籍納稅年限由5年調整為連續60個月，同時將商住納入限購范圍。北京首付比例已達到一線城市最高水平。

  環京周邊縣市也集中出臺調控措施，其中，河北實行統一限購，其中針對環雄安新區和環首都重點地區，非當地戶籍居民限購。廊坊、承德擴大限購范圍。張家口崇禮調控升級。保定市區、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、秦皇島、唐山市中心區、張家口中心城區等地開啟限購限貸。

  4月1日，國務院決定設立河北雄安新區，雄安新區堅決嚴禁大規模開發房地產，新區三縣均已凍結全部房產過戶，周邊市區縣也同步限購限貸，包括廊坊下轄霸州市、文安縣、保定下轄徐水區、滿城區、清苑區、定興縣、高陽縣、白溝新城、高碑店市以及滄州下轄任丘市等，形成了環雄安新區限購范圍。

  山東城市群三四線城市調控加強。青島、濟南、淄博、臨沂等陸續跟進限購。

  （2） 長三角城市群：

  中心城市調控再升級，調控收緊趨勢向周邊持續蔓延：

  中心城市上海加強商住管理，南京將限購范圍擴至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€稅繳納年限。

  中心城市周邊三四線城市也連續收緊。

  浙江嘉興及嘉興下轄嘉善、海寧、平湖（包括港區）限購；寧波限購限貸；麗水提升公積金貸款首付比例，溫州也收緊調控政策。

  江蘇南通、蘇州張家港市、南京周邊鎮江句容、淮安限購、滁州無錫、揚州、鎮江、常州、徐州陸續限貸限購限售。

  安徽合肥周邊蕪湖加入限售，落后阜陽的臨泉縣也開始限價，不知道縣太爺是否為了秀覺悟。

  （3） 珠三角城市群：

  環廣州深圳、海西城市群、海南等幾大城市圈協同調控

  廣州、深圳調控加碼。3月，廣州限購升級并擴大限購范圍，深圳對商辦進行調控。

  環廣州、環深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。

  海西城市群雙核廈門、福州繼續加強調控。

  海南全省限購，瓊海市、?？凇⑷齺啞⑽逯干?、保亭、瓊中、白沙等市縣陸續跟進加強調控，含商住樓和酒店式公寓。

  （4） 中西部城市群：

  中西部城市群的中心城市調控加碼，周邊三四線城市也陸續開始調整

  中西部地區出臺調控措施的城市數量進一步增加。長沙、贛州、蘭州等城市新出臺限購限貸政策，南昌、南寧、成都、西安等則進一步升級調控政策。鄭州將新鄭市、滎陽市、中牟縣也納入限購區域。

  中西部的三四線城市也陸續開始調整，鄭州周邊開封限售并限制房價漲幅，貴陽、天水、長春等市則對公積金進行調整。

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  5.地方樓市限售政策擴圍，創新的限售模式蔓延至三四線城市

  3月24日，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產權證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延，至6月末，全國已經有超過30個城市實行限售措施。從限售年限來看，海南全省及廣州、青島、承德、濟南、徐州等16個城市均要求滿2年，珠珠海、惠州、成都、南京、鄭州、開封、張家口等地要求滿3年。而啟東、揚州、保定白溝新城等地分類限制，區分本地戶籍和非本地戶籍，主要限制非本地戶籍購房再交易轉讓，西安則對購買新房和二手房作差別化限制。

  保定主城區出臺目前最為嚴厲的限售政策，除限取得產權證滿2年方可買賣外，保定還新提出對通過“限房價、競地價，限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》（《房屋所有權證》）未滿10年的，不得買賣。此外，珠海也推出10年限售。

  6.熱點城市嚴控商改住

  熱點城市嚴控商改住，加強市場整頓監管，嚴禁商辦項目擅自改為居住用途。

  北京明確商辦限售，同時嚴禁商辦項目擅自改為居住用途，堅決打擊利用產業用地炒地炒房的投機行為。

  廣州也出臺政策規定商服類物業銷售對象應當是法人單位。

  深圳、南京、成都也發文嚴禁將商辦類項目擅自改變為居住用途。

  上海對處于不同開發階段的項目分類出臺針對性整改意見，已批未建的項目，重新審圖、撤銷調整；在建未售的項目，全面檢查；對已售未交付入住的項目，按照商辦房屋功能全面整改；對已交付入住的項目，從嚴管控。

  7.部分省市又大力推進商辦庫存去化

  1月9日，蘇州出臺政策，針對商業辦公用房或項目，實施分類處置政策，通過調整用地規劃政策、促進銷售利用政策，加快推進商辦庫存去化。

  2月28日，莆田市下發通知，提出對尚未開發建設的商業辦公房地產項目用途轉型。

  5月16日，安徽省七部門聯合發文，要求進一步加強非住宅商品房供應管理、多渠道消化非住宅商品房庫存。

  8.中央推進住房、土地、人口制度改革

  2月28日，中央財經領導小組第十五次會議上，習近平主席強調深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。

  兩會政府工作報告也明確加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

  3月23日，國務院辦公廳發文強調，嚴格規范房地產開發和中介市場秩序，防止虛假宣傳、惡意炒作等加劇市場波動。

  4月25日，政治局會議指出要堅定不移推進“三去一降一補”，加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

  9. 中央要求發展住房租賃市場建設

  住房租賃市場管理條例出臺，提出加快購租并舉住房制度建設，促進住房租賃市場的發展。

  10.因城施策調整土地供應

  1月12日，全國國土資源工作會議指出，對保障性住房用地應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

  4月1日，住建部、國土資源部聯合印發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，強調要強化住宅用地供應“五類”調控目標管理，保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

  5月10日，國土資源部印發《2017年全國土地利用計劃》，規定對房地產庫存壓力過大的城鎮要減少乃至停止下達住房建設新增建設用地指標。

  地方積極響應中央政策。北京規劃未來5年供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求。上海規劃未來五年建設180萬套住房，福州、南昌、贛州、滄州、天津、鎮江、揚州、北海等城市也陸續提出措施。許多三四線城市半年土地出讓金收入過百億元。

  11.三年棚改任務目標確立，助推三四五線庫存去化

  推進進棚戶區改造有序進行，貨幣化安置工作大力推進。優先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進產業發展。盡早下達中央補助資金，各地還要加快落實開發銀行、農業發展銀行棚戶區改造貸款，繼續提高房地產庫存量大的城市棚改貨幣化安置比例。2017年兩會政府工作報告中提到，要因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例。5月24日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。

  地方響應中央推進棚改建設，商品房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城基本實行貨幣化安置。

  12.中央規劃建設雄安新區

  4月1日，中央新設立了河北雄安新區，重點打造北京非首都功能疏解集中承載地，國家級新區擴容至19個。

  5月3日，國土資源部會議計劃，將雄安新區作為國土資源管理改革試點和創新政策的先行先試區，重點從保障用地需求、土地供應政策、城市地質調查、不動產統一登記和土地稅費相關政策等方面給予支持。

  5月6日，國務院副總理張高麗在安新縣主持召開雄安新區規劃建設工作會議強調，要有力有序有效做好管控工作，堅決管住土地、管住房地產、管住周邊區域。

  13.第三批自貿區出爐

  第三批自第三批自貿區新增7地，分別為浙江、河南、湖北、四川、重慶、陜西、遼寧，加上此前上海、天津、福建、廣東，我國已有11個自貿試驗區。從區域布局來看，此次新設自貿區主要集中在中西部地區。自貿區所在區域房價明顯上漲。

  14.特色小鎮一哄而上

  1月18日國務院新聞辦公室召開了改善農村人居環境工作進展情況的新聞發布會，指出未來特色小鎮將堅持有重點發展、有條件發展，有特色發展。

  4月11日，住建部和中國建設銀行聯合發布《關于推進商業金融支持小城鎮建設的通知》，強調要加大商業金融的支持力度，積極引導社會資本進入小城鎮，堅持用新發展理念統籌指導小城鎮建設，全面提升小城鎮建設水平和發展質量。

  5月27日，住建部印發通知要求，以旅游文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不得超過1/3，要求地方政府不能盲目立項、盲目建設，不能大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發。

  15.事后諸葛亮：

  2017年，中央和地方出臺了太多政策，總體感覺亂糟糟的，各級政府都在滅火。

  一二線城市調控繼續收緊，房價上漲趨緩，深圳、北京、上海甚至已經開跌。

  一線二線城市的高壓政策，限購限貸限售限商限價，產生溢出效應，2017年房地產熱點轉移到大城市圈周邊的三四線城市，房價漲幅驚人。

  大型房企紛紛轉身在這些三四線城市高價搶地！而僅僅一年前，他們根本看不上三四線城市的土地！

  一二三四線城市的土地出讓都在加速進行，各地政府都很拼！拿不到地的中小房企紛紛搶入特色小鎮。介于三四線城市和特色小鎮之間的大部分偏遠縣城，至今沒有什么表現，可能會最后熱一陣子。一輪搶地行情下來，估計2018年開始許多房企又會套進去。

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  （六）未來五到十年房地產市場預估

  1.五限時代何時結束？

  一二線城市普遍進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代。五限時代何時才結束呢？預計在2018年下半年到2019年上半年，屆時新增供應上來了，五限可能會被取消。

  2.分化是否加強

  一旦一二線城市供應增加，哪怕五限放松，房價也會繼續有所回落。大部分三四線城市的房價回落會更明顯，需求會突然消失。至于大半的縣城、小鎮，可能只有微動一下，變成僵化資產，等著空心化吧！

  分化會繼續加大！

  3.土地盛宴后果嚴重

  2017年的土地成交額創歷史新高，應是輕而易舉的事，樂觀預計許多城市會比2015年翻倍，比2016年增長50％以上。

  這一場土地盛宴完全顛覆了去庫存的初衷，并將在2018年下半年起，形成更大數量的房地產庫存。

  4.狂歡后的窮徒末日

  瘋狂搶地的企業包括部分大企業，如HD、RC等，會在2018－2019年又一次迎來他們的窮徒末日，比2015年更困難！資金斷流，房屋賣不出去，甚至熬不到下一次放松，就轟然倒下。

  有限的經濟危機可能會暴發！

  5.徹底的放下

  如果房地產業形成危機爆發出來，只有把匯率、房價等等徹底放下，聽任其大幅波動，并實行更大的量化寬松，才能解決經濟危機，避免經濟崩潰。一天到晚糾結在匯率、房價上面，巔三倒四地調控，會越調越亂，最后只能放棄。

  6.百姓的幸福生活

  政府多供地、房地產業多造房子，滿足老百姓的需求，是發展經濟的基本目的?；貧w房地產業的本質，才能有老百姓的幸福生活。

  7.房地產業的沒落

  一個偉大時代的轉向，很正常，我們需要坦然面對。房地產業夕陽化時代，大部分房企都將轉型，不能成功轉型的，只有消失。

  與房地產行業密切相關的水泥行業，需要提前謀劃，避免在行業沒落的過程中沉淪。

  三、中國經濟的未來之創新

  1.網絡化進化到云化

  實現信息共享、資源共享、智慧共享。

  共享單車，估計要out了！免費提供，福利來了！

  2.從自動化到智能化

  智能機器人勞動替代人類勞動，實現智能研發、智能制造、智能運用

  首先大幅減少的職業人員包括工廠職工、家政、駕駛員、醫護人員、律師、法官、行政人員！等等

  智能制造、智能運用行業，是今后三十年的新興產業，并很快成為主導產業。

  3.從勞動化到運動化

  10年后，隨著勞動強度不斷降低，人們需要依靠運動才能保持肌肉不萎縮。為了身體健康，許多人加強運動，社會成為運動社會。

  4.生活化到娛樂化

  10年后，隨著服務機器人的逐步走入家庭，人們的工余時間不再是燒飯、洗衣、帶小孩、照顧老人。許多人娛樂人生，社會娛樂化趨勢越來越明顯。

  5.長壽化

  統計數據反映了這一趨勢，并導致養老費用支出更大。

  6.機器人管人

  用不了30年，智能機器人可能被授權用于管理人類。

  7.人機戰爭

  20年后，勤勞、不知疲倦的機器人一旦具備了較高的學習能力，形成了獨立的思想，并有了是非概念，可能會厭惡人類，并爆發人機戰爭。

  8.創新帶來的危機是什么

  機器人會把現人類圈養起來，成為寵物，并在他們生氣不爽時，遺棄人類，甚至KK！

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  四、水泥行業的未來預期

  1.斷崖下跌即將到來

  本輪基礎設施建設和房地產周期，預計在2018年下半年開始走向軌點，并加速下行。2018年底，大概率會重啟鼓勵政策，但建設會更局限于幾個大都市圈。水泥銷量斷崖式下跌的時點可能在2020年展開，其中東北、西北、華北等三北地區及西南部分地區可能會更明顯，長江中下游、珠三角可能會滯后三五年。

  2.去產量-去產能進行中

  去產量-去產能，去也得去，不去也得去，方法途徑是錯峰生產和兼并重組。

  以錯峰生產為手段的去產量措施，毫無疑問在穩定和恢復水泥行業效益上發揮了重要作用，為水泥行業帶來了喘息之機。有些理論家大張旗鼓地反對，說什么妨礙了技術進步，阻礙了淘汰落后，其實是紙上談兵，卻不知民間疾苦。錯峰生產達成共識很難，一致行動起來更難難，充分說明在行業集中度偏低的情況下，也只有靠共同錯峰生產這一沒有完全的法定約束力的措施來救命了。水泥大鱷們都是聰明的，他們權衡利弊后，還是放棄了互相打壓其它競爭對手的行動，參與錯峰生產，是因為錯峰生產利大于弊。中小企業呢？也都是聰明人，明白了唯有錯峰生產，是應急之策，一味的吃別人豆腐，別人也是不會長久忍受的，是會暴發惡性戰爭，導致幾敗俱傷的。

  通過兼并重組可以提高行業集中度，減少行業惡性競爭，改善行業生態。資產、管理統一后，可以使得以錯峰生產為手段的去產量更易施行，并使得去產能也可以施行。如果大集團按比例淘汰各自相對偏小的生產線，相對都容易接受，從而實現去產能目標。有些企業集團小生產線較多，也可以通過減量置換，實現去產能目標，并可優化布局，提高勞動效率。水泥行業預計10年內集中度會提高到各省前三名占比80％以上，全國十強占比80%以上，屆時行業效益會趨于穩定。

  3.部分以自我為中心的企業將走向衰落

  部分企業不管自身優勢如何，以自我為中心，惡性競爭，最終會走向衰落。作為短腿產品，水泥的運輸半徑有限，產能嚴重過剩地區的水泥企業，想長期把水泥銷往遠方，會招致同行的反擊，往往自己的主市場就會被攻擊，成為價格洼地，做死了也只能是苦勞多功勞小。

  各區域的主導水泥企業，只有牽頭搞好各自區域的錯峰生產，改善各自區域的供需關系，才能從根本上改善自身的效益。就如行軍打仗，根據地穩定，才能攻敵于千里之外，否則，將成為流寇，被動挨打。

  再一次斷言，只以自我為中心的企業和集團，都必將走向衰落。

  4.錯峰生產逐步實現跨省域聯動，并取得更好效果

  往往一省錯峰生產，周邊水泥趁機進入，會嚴重影響錯峰效應。如果趁機低價傾銷，逼得鄰近錯峰區域放棄錯峰生產，放低價格放手一搏，會得不償失、自食苦果！

  隨著錯峰生產的深入，相鄰省份會抓住周邊省份錯峰生產的有利時機，自覺抓好自身的錯峰生產，并恢復自己區域的價格，從而形成正向傳導，使錯峰生產取得更好效果。

  許多垃圾利用線沒有直覺地參與錯峰生產，對行業危害極大。垃圾利用生產線參與錯峰生產的減負荷運行要制定嚴格的標準，正常應該按照其它生長線錯峰生產減少熟料產量的數量，在一段時間內通過減負荷生產減下來。

  5.負債高的企業可能面臨危機

  因政策變化速度加快，碰上市場斷崖式下跌，負債高的企業會很危險。這樣的危險大約在2018年四季度開始來臨，在2019到2020年加??！屆時，優勢企業可能會加快加大并購力度，消化吸收休克企業逆勢而起。但如果消化吸收融合不良，企業也會被并購對象一起拖入深淵。

  6.部分企業往上延伸，進入砂石骨料行業

  提示：各地政府紛紛搶灘資源行業，要注意地方政府的反對意見。

  7.部分企業向下延伸，進入混凝土及制品行業

  提示：許多混凝土企業依附于壟斷勢力，己形成利益共同體，要注意利益團體對水泥行業進軍混凝土行業的阻擊。

  8.科技進步轉向以智能化為重點

  水泥行業逐步采用智能采購、智能維修、智能生產，以有效降低成本，提升運營質量。

  9.智能決策，爭取實現智能營銷

  實現智能機器人替代人工決策，特別是在營銷環節，實現區域所有水泥企業統一由智能系統統一平衡各方利益，定出銷售價格和銷量，實現利益共享。這樣的決策當比人工決策更中庸更正確，更能抽出最大公約數，滿足群體利益訴求。

  附一、日本沉默的力量

  這么多年不炒房，他們到底在干什么？

  2016年2月，一位著名企業家說，他昨天剛見了一個日本代表團。根據日本人的統計，近幾年，中國人到日本去買商品與網購的價值總額是一個驚人的數據：三萬億，不是三萬億日元，也不是三萬億人民幣，而是三萬億美金。三萬億美金意味著什么？意味著二十多萬億人民幣跑到了日本，使安倍經濟學有效，救活了許許多多日本公司。同時，也把中國一大批的公司，包括你和你朋友的公司，推到了虧損的邊緣。

  2017年3月，我見到日本著名經濟學家栗下昭弘，我請教他這3萬億美元的數字是真是假。他很認真思考我提出的問題，還拿出計算器敲了幾下，核實了這個沉甸甸的數字。不無關切地說：”如果5年時間，掃貨包括網購，價值總額3萬億美元，靠譜。這個數值對中國人來說不是一件好事情。“

  當然這不是一件好事情！中國人不相信自己公司的產品，而癡迷日本制造的產品。為什么？

  因為日本的產品好，日本的產品讓人放心！

  如果我們依然沉浸在”日本沒落“、”日本衰退“的幻覺中，那么，只會令我們和真實的日本的差距更加巨大。

  為什么日本的產品讓人放心？

  因為日本人在創新，

  因為日本人吃透了客戶體驗，

  因為日本人有技術上的絕活，

  因為日本人有掌控供應鏈的能力，

  因為日本人一剎那接一剎那勇猛精進！

  本文揭示了一些層面，很值得我們認真思考！

  附二、日本的經濟

  日本蟬聯世界最大海外凈資產國，這是什么意思呢？也就是說，日本在海外還有一個超級日本。

  日本資源匱乏，所以日本必須在海外尋求資源，到目前為止，日本海外的資源面積已經達到本土的10倍--礦山，石油這些基礎原料就是資源面積！

  日本GDP停滯的原因，資本，技術，工廠不斷向外轉移，現在中國，英國，美國等等國家的GDP包括了日本的公司創造的GDP，但卻不算在日本的GDP統計之中。

  日本已經在全球布好了局，當今世界的產業鏈中高端，幾乎由美，日霸占。日本6大財團，每一個堪比一個小型國家。日本才是屬于我國說的：裝弱小，悶聲發大財。

  日本為了實現戰后經濟擴張的目的，一直堅持長期為企業減稅的政策，鼓勵國內資本輸出。到2015年日本的海外資產已經接近10萬億美元，是國內GDP的兩倍，是中國GDP的80%。