引言

  國務院于1999年頒發的《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》(國辦發[1999]72號)文件，標志著我國住宅產業化事業的起步。到目前為止，我國住宅產業化已經過了十多年的發展，但是我國住宅產業化水平仍然較低。其中制約住宅產業化的一大因素是沒有形成完整高效的產業鏈而造成成本增加，所以產業鏈視角下我國住宅產業化發展研究是十分必要的。

  1、關于住宅產業化

  1.1 住宅產業化的概念

  住宅產業化的概念來源于日本，其含義是為提高住宅生產的勞動生產率，降低成本，從而采用工業化的生產方式生產住宅。

  住宅產業化采用了社會化大生產的方式進行住宅生產和經營。住宅產業化是以住宅市場需求為導向，以建材、輕工等行業為依托，以工業化方式生產各種住宅構配件、部品，以現場裝配為基礎，以人才、科技為手段，將住宅生產全過程的設計、構配件生產、施工建造、銷售和售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，從而實現住宅產供銷一體化的生產經營組織形式。

  1.2 我國住宅產業化發展現狀

  到目前為止，我國住宅產業化已經過了十多年的發展，我國住宅產業化取得了初步成果。在“十五”和“十一五”期間，我國已經建立了27個國家住宅產業化基地，動工了300多個住宅產業化試點的國家康居示范工程項目，其中260多個項目通過性能認定。北京、深圳、上海等地積極推動住宅產業化事業，產業化建設的項目數量和建筑面積不斷增加，建設了一批具有借鑒學習意義的標志性住宅樣板工程。我國的住宅產業化出現蓬勃發展的趨勢，但全國各地住宅產業化的發展呈現出極端不均衡的現象，相比歐美及日本等發達國家，我國住宅產業化水平還很低。

  2、關于住宅產業鏈

  2.1 產業鏈的概念

  產業鏈是產業或企業分工合作的產物，是以最終產品生產需要和最終用戶需求為基礎，向上下游或旁側延伸的企業集合，是由不同產業領域企業組成的包括原材料或構件生產與供應、成品生產和營銷及服務、全過程物流和信息流及知識流等在內的所有活動的鏈式集合。

  2.2 住宅產業鏈的含義及結構

  因為住宅或住宅區在開發建設和使用過程中具有向上下游延伸并帶動一大批相關產業的特點，所以住宅產業實質上是圍繞住宅或者住宅區開發建設和使用過程而形成的一條完整的產業鏈。

  住宅產業中進行房地產開發與經營的房地產企業，進行規劃設計的設計部門，部品構件的研發生產企業，提供專業物流運輸的物流行業，從事現場裝配施工的施工行業，進行室內外裝修的裝飾裝修企業，為住宅消費者或投資者提供資金和相關信用服務的金融行業，為住宅提供保險服務的保險行業，以及對住宅產品進行管理維護的物業管理公司等，共同圍繞住宅這個最終產品，各自從事專業化的工作，根據不同的工作性質分布于產業鏈的上下游，由此形成了住宅產業鏈。

  一般而言，房地產企業獲取土地，委托設計部門對住宅進行規劃設計，原材料供應商供應原材料，部品構件生產企業以工廠化的方式進行大規模生產，專業物流公司運輸住宅部品構件，施工企業進行部品構件的現場裝配，裝飾裝修企業進行大規模裝修，完成施工后交付給房地產企業，房地產企業通過銷售代理或自行銷售給最終客戶，銀行等金融機構為住宅消費者或住宅投資者提供資金和相關的信用服務，保險業對住宅提供保險服務，最后由物業管理公司負責對住宅產品進行管理、維護，如圖1所示。

圖1  住宅產業鏈

  3、我國傳統住宅產業鏈中存在的問題

  3.1 房地產企業支持力度過小

  我國住宅產業化雖經過十多年的發展，但目前大多數開發商并不愿采用產業化的方式建造房屋。原因是住宅產業化尚未形成規模，建造產業化住宅所產生的成本遠高于傳統住宅，開發商不愿冒著增加技術和提高額外成本的風險去開發產業化住宅。光憑某一個房地產公司的力量是不可能將住宅產業化這種關乎千家萬戶的事業發揚光大的。同時我國房地產產品性能低下和工程質量低劣的現狀，也大大制約了我國住宅產業化的發展。

  3.2 房地產企業不具備設計規劃的能力

  規劃設計環節在住宅開發建設中占有重要地位，并且決定了近七成的建造成本。但目前房地產企業通常委托設計部門對住宅進行規劃設計，自身規劃設計能力不足，從而導致了整個行業的粗放型競爭態勢。

  3.3 產業化標準體系不健全

  我國住宅產業化技術標準體系未能建立以及企業掌控住宅產業化技術的能力較為低下，也就是說沒能掌握住宅產業化的核心技術。單個企業在產業化方面的零散探索，難以形成行業整體的技術儲備，這就造成即便一個又一個企業進來，但每個企業都得從頭做起，實際上造成了資源和時間的浪費。

  3.4 住宅部品缺乏系統的技術集成和整合

  產品生產企業以銷售產品為主，缺乏工程應用的必要環節，造成一定程度上產品生產與住宅建設脫節，產品使用與工程技術脫節，致使工程質量難以保證，質量問題的責任難以追究。[Page]

  4、住宅產業鏈整合

  為了解決我國傳統住宅產業鏈中存在的問題，本文進行住宅產業鏈整合的研究是十分必要的。按照整合企業在產業鏈上所處的位置可將產業鏈整合劃分為橫向整合，縱向整合和混合整合。具體的住宅產業鏈整合規劃圖，如圖2所示。

圖2  住宅產業鏈整合規劃圖

  4.1 橫向整合

  4.1.1 房地產企業之間建立戰略聯盟

  房地產企業之間通過合資建房或簽訂研發協議的形式建立橫向戰略聯盟。房地產企業之間可以共同出資、共擔風險、共享收益而形成合資企業，合作各方將各自的優勢資源投入合資企業中，使其發揮單獨企業所不能發揮的效益。為了開發新產品或新技術，房地產企業可以與合作伙伴簽訂研發協議，匯集各方優勢，提高成功的可能性，加快開發速度，各方共擔開發費用，降低各方風險。

  4.2 縱向整合

  4.2.1 建立產業化標準體系

  行業協會從住宅規劃設計、部品構件工廠化預制、現場裝配施工、室內外裝修、竣工驗收、使用維護和認定評價的全過程，研究建立產業化標準體系。建立產業化技術、產品和部品構件的檢測、認定評價等質量保障體系，為住宅產業化的發展提供全面的技術支撐。

  4.2.2 制造商集約化供應商品

  建造商將住宅按部位劃分為若干部品進行工程的組織與實施。不同專業化的制造商對各類部品進行設計，在工廠制作與集成，再到現場進行安裝，并負責后期維護。在整個建造過程中，各專業化的制造商分工明確，形成相應協調有序的施工組織。

  4.3 混合整合

  4.3.1 房地產企業與其他企業建立合作關系

  房地產開發企業作為規劃設計與客戶需求之間的信息交換中介，使設計院無法直接面向客戶，進而導致規劃設計與客戶需求、部品制造、現場建造以及售后服務的產品全壽命過程相脫節，所以提升房地產企業自身規劃設計能力至關重要。房地產企業可以與國內高校建立合作關系，一方面調整企業人員到高校學習相關知識，另一方面給高校優秀畢業生提供就業去處。

  4.3.2 引入高新技術與住宅建設相結合

  房地產企業在推動住宅產業化發展的進程中，還應積極引進高新技術，走高端、綠色、可持續的道路。例如海爾集團，則利用海爾產品襯托海爾地產。海爾的U-Home，通過多個產業鏈的連接，實現了用戶通過手機、固話、互聯網與家中燈光、熱水器、電視、窗簾、空調、報警器等家電的溝通。這樣一來，將物聯網與用戶的實際生活緊密聯系起來。

  5、結語

  相比歐美及日本等發達國家，我國住宅產業化的發展水平還很低，傳統住宅產業鏈中存在著不少問題。其中對產業鏈視角下我國住宅產業化發展的研究，有利于我國住宅產業鏈的不斷完善，從而促進我國住宅產業化的推廣發展，實現社會利益最大化。尤其是對于住宅產業鏈整合的研究，將有利于產業鏈上下游企業的協同發展，促進產業化的實施，保證建設項目高效率、高質量的完成。