一、住宅產業化的內涵

  住宅產業化，也可稱之為工業化建房，1968年起源于日本。推進住宅產業化的目的，就是實現住宅建設的高效率、高品質、低資源消耗和低環境影響，在住宅建造和使用、維護的全過程中，以盡可能少的能源、土地、水和材料等資源消耗，以盡可能低的環境成本，獲得盡可能大的經濟效益和社會效益。

  上世紀80年代初，我國政府提出了建筑工業化構想，1999年，由國務院辦公廳轉發的建設部等八部委共同起草的《關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若干意見》，成為推進我國住宅產業現代化工作的綱領。2006年，建設部印發《國家住宅產業化基地試行辦法》，確定了以“國家住宅產業化基地”示范帶動國家住宅產業現代化的新模式。

  二、保障性住房建設中推行住宅產業化的優勢

  （一）保障質量

  住宅建筑通常存在著開裂滲漏等質量通病，保障性住房也不例外。鑒于保障性住房工程是一項民生工程，它的質量好壞得到各方關注。有資料顯示，目前經適房的維修率普遍高于商品房。住宅產業化是以標準化、系列化和工業化為前提，能夠較好地解決傳統施工方式存在的質量通病，同時可以方便使用過程中部品的維修更換，全面提高保障房的品質。

  （二）降低成本

  大規模保障性住房的建設，能夠產生大量的規模需求，促使部品通過工業化生產大幅度降低生產成本，從而降低建設成本。住宅產業化是以模塊化為基礎的大規模定制生產，住宅的構件部品在工廠成批量生產，現場施工實行高度機械化裝配，體現規模化和工業化的優勢。當產業化規模加大，其成本增加的數額會呈下降態勢，這是因為其規模化采購、規模化生產、規模化運輸等環節的直接成本下降。

  （三）提高建房效率

  保障性住房的建設是一項艱巨而緊迫的任務。我國傳統的住宅建設方式效率低下，發達國家建筑工人的勞動生產率可達到150平方米/人年左右，我國整個產業的人均年竣工面積28平方米左右，僅為美國和日本的1/4 和1/5。保障性住房的供給不足對建房效率提出了更高的要求。推進住宅產業化可以大大縮短設計和現場施工的時間，加快建設保障房速度。

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  （四）節能減排

  保障性住房建設是一項長期工作，要貫徹落實科學發展觀、實現可持續發展，理應依托住宅產業化將保障性住房建設成為省地節能環保型住宅。我國目前每年近20億平方米的房屋竣工面積當中，97%屬于高耗能建筑。根據聯合國政府間氣候變化工作組估算，建筑行業到2020年有將基準排放降低29%的潛力，居所有行業之冠，是減排的重點努力方向。按保障性住房每套50平方米計，“十二五”時期建設保障性住房18億平方米，若采用產業化方式建造和運營，可以減少約2億噸的二氧化碳排放量。

  （五）促進住宅產業化技術創新

  保障房有量大、面積小、重復率高等特點，要保證這些要素充分發揮作用，就應當通過產業化的方式去實現。做產業化的產品，首先技術上需要有一套產業鏈的生產模式，實現標準化、集成化。目前激增的保障性住房建設需求對住宅產業化發展來說，從增加產品需求角度，對激勵我國住宅建造技術的創新，無疑蘊涵著很大的機遇。

  另外，若能在政府主持或指導下形成一個保障性住房建設推行住宅產業化的大平臺，多家開發商和部品商能夠在此平臺上探索部品工業化、集成住宅技術等問題，則能夠分散初始成本壓力和技術風險，尤其能夠發揮各自所長。

  三、保障性住房中推行住宅產業化的制約因素

  （一）住宅產業化初期成本較高

  住宅產業化所采用的新技術、新材料價格較高，導致了住宅產業化推廣初期成本較高。根據產業化住宅生產的經驗，在產業化生產規模達到10萬平方米之前，建工成本將超過傳統建工成本的40%，達到10萬平方米以后，成本是傳統建工成本的1.25倍。目前，產業化生產很難達到與傳統生產成本相當。產業化住宅雖然在初期成本上要高于傳統住宅，但全壽命周期的成本是低于傳統住宅的。

  （二）住宅產業化技術尚未成熟

  目前國內還存在一些不能處理的細節問題。如在萬科的住宅產業化試點中，出現了隔音、漏水、重物懸掛在墻上部位的加固處理、衛生間翻邊的滲水等一系列問題。究其原因，是由于我國住宅產業化技術仍以單項技術、產品為主，缺乏配套技術和系列化的產品，住宅部品跟不上住宅體系集成的要求，而適合住宅產業化的新型建筑體系需要相應的配套技術及相關標準。

  （三）缺乏配套的經濟技術政策支持

  由于保障性住房產業化建設缺乏必要的經濟、技術等政策，尤其是政府在資金、消費、稅收等方面的鼓勵政策，不能有效地調動社會各界推進保障性住房產業化建設的積極性。在這方面，可以借鑒日本政府的經驗。如制定促進公營住宅建設和消費經濟政策、建立促進公營住宅產業發展的技術保障、大力推動公營住宅標準化工作、建立優良公營住宅部品（BL）認定制度、建立公營住宅性能認定制度、實行公營住宅技術方案競賽制度等。

  四、建議

  保障性住房的大量建設需求，可以促進先進住宅產業化技術的創新與普及，而住宅產業化又蘊含著先進的生產技術，能夠大力提高保障性住房的數量和質量。若能在兩者之間建立長期良性的互促機制，對于我國住宅產業化的發展將起推動作用。要實現保障性住房與住宅產業化的互促，需在政府主導的保障性住宅建設中大力貫徹《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》。在保障性住房中推行性能認定，可全面提升保障性住房的綜合質量和性能；推行綠色建筑評價，有利于節能環保，低碳減排。建議成立貫標機構，專門負責政府住房保障工程中有關國家標準的貫徹實施。大量的政府保障性住房工程，更需加大住房的品質建設和節能減排力度。