引言

  我國是當之無愧的建筑大國，每年新建的房屋面積占到世界總量的50%，但我國無緣建筑強國，我國建筑能耗占到全社會能耗總量的40%。產業化住宅增加企業長期收益的同時，可滿足居民的演化需求。此外，低碳經濟的發展，勞動力優勢危機，新型城鎮化以及保障房建設等事實，凸顯了我國實行住宅產業化的必要性。

  不僅如此，住宅產業化在我國也具有可行性。我國近年來的政策措施激勵了產業化進程，鋼及其他原材料產量的增加為產業化提供了堅實后盾，國民收入的增加更新了住房觀念，低碳經濟的到來更是為我國的住宅產業化提供了契機。

  一、我國住宅產業化發展歷程

  結合羅斯托的經濟成長階段論（美國經濟學家Walt Whitman Rostow1960年在《經濟成長的階段》中提出有關經濟發展過程的經濟成長階段論（五階段），1971年又在《政治和成長階段》中表述為傳統社會、準備起飛、起飛、走向成熟、大眾消費和超越大眾消費六個階段），可將我國住宅產業化的發展歷程分為起步、快速發展和成熟三個階段。

  （一）起步階段（1999-2020年）

  起步即初步發展，比如政策、標準的制定，骨干企業的培育，技術研發與引進，生產線的投入與使用，規格化產品的生產與示范，主要突出產業化住宅的性能優勢，為其快速發展做好準備。

  （二）快速發展階段（2020-2040年）

  產業化住宅產品此時大規模出現，技術成熟，性價比優勢突出，骨干企業向集團發展，住宅產業化格局形成并穩步走向成熟。

  （三）成熟階段（2040以后)

  住宅產業化進入穩定發展階段，增速放緩，住宅產品的性能與價格雙優勢已經得到消費者認可，住宅產業集團形成，市場期待新一輪的技術創新。

  二、住宅產業化不同階段的思想解析

  住宅產業化作為一種經濟現象，不同發展階段體現了不同的經濟思想，從理論上加以分析，不僅豐富我國起步較晚的住宅產業化研究現有成果，更加印證了住宅產業化在我國發展的大勢所趨性。

  （一）起步階段

  1.住宅產業化與后發優勢。

  美國經濟史學家Alexander Gerchenkron依據德國、意大利等國經濟追趕的成功經驗提出了后發優勢理論。后發優勢是后起國家在推動工業化方面的特殊有利條件。日本、美國、瑞典等國的住宅產業化經驗值得借鑒，我國可以結合本國國情，利用后發優勢，推動我國的住宅產業化進程。

  2.住宅產業化與市場失靈。

  由于壟斷、外部性、信息不完全以及公共物品等因素，價格的資源配置效率無法實現帕累托最優，導致了市場失靈，政府干預成為必要。

  住宅產業化的起步在我國步履維艱，產業化住宅的造價比傳統住宅高出40%，而且生產、技術以及制度的外部性明顯，如果沒有政府的技術、金融等政策支持，企業構建產業鏈以及進行技術創新的機會成本必然很大，動力受挫。此外，住宅產業的設計、安裝以及部品標準、認證體系是住宅產業化健康快速發展的前提，而這些需要政府發揮積極作用。

  原建設部等八部委在《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》（1999年）中提出推進住宅產業現代化。在激勵企業方面，科技發展促進中心2010年承諾將推薦優秀企業參與“萬科住宅產業化示范基地”這一企業聯盟型，并促其成為國家級工程技術研究中心。從2010年開始，科技中心將支持萬科集團每年開發一定比例的達到國家《綠色建筑評價標準》三星級標準的項目以及工業化方式建造的項目。但我國目前的產業化進程仍然滯后于社會的發展，政府將繼續發揮重要作用。

  3.住宅產業化與委托代理。

  委托代理理論源于專業化的存在，重在研究委托人如何在利益沖突和信息不對稱條件下設計最優契約以激勵代理人，這是過去30多年里契約理論最重要的發展之一。對有關住宅產業化的政策和標準等專業化問題，企業更有發言權。國家和企業在某種意義上形成了一種委托代理關系。以萬科為例，2010年，萬科與住建部科技發展促進中心實施戰略合作，共同研究低碳建筑、住宅工業化等問題。此外，萬科還以北京、上海等地的建筑項目為試點，承接建設住建部節能、綠色、低碳、住宅工業化示范項目。這種委托代理關系促成雙方優勢互補，有利于我國的住宅產業化進程。

  （二）快速發展階段

  1.住宅產業化與交易費用。

  推進我國住宅產業化進程的一大難題便是產業鏈不完善，各環節標準不一，而標準化是產業化的前提。我國對建筑的標準化雖有參數，卻形同虛設。2010年，萬科發起成立住宅產業化產業聯盟，縱向聯合政府、承建、監理、構件廠、物流、建筑設計、科研院所等單位，橫向聯合更多開發商，預期實現產業化鏈條的標準化與組織化。作為一種重要的產業組織形式，產業聯盟可以形成較大的合力，為成員企業帶來新的信息與市場，有助其提升自身競爭力。

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  交易費用決定了企業的存在，企業采取不同的組織方式最終目的就是為了節約交易費用。交易費用理論認為產業聯盟在一定條件下可節省成本，從而實現規模經濟與范圍經濟。合理的企業邊界處于“邊際組織費用=邊際交易費用”的均衡點。作為一種資源配置手段，產業聯盟介于市場和企業之間，既可減少市場的交易費用，也可節省企業的組織費用。住宅產業的上下游關聯產業眾多，住宅產業化產業鏈合作產業聯盟可減少市場交易中專用性資產不確定性的同時，專業化分工可避免企業內部投資帶來的組織費用過大問題，在實踐中應予以鼓勵。

  2.住宅產業化與技術創新。

  Joseph A·Schumpeter在《經濟發展理論》中了提出技術創新理論。所謂創新，就是建立一種新的生產函數，實現生產要素和生產條件的新結合，并將其引入生產體系。住宅產業化符合技術創新理論，具體表現在：制造新的工業化住宅產品。采用新技術，生產機械化，集成化。開辟我國房地產業新的市場。生產的連續性以及生產物的標準化，工程建設管理的規范化要求住宅產品的上下游產業形成密切的產業鏈。逐步形成住宅產業集團，形成新的組織形式。總之，企業家的創新行為以及有效需求的創造必將在我國的產業化進程中發揮重要作用。

  3.住宅產業化與規模經濟。

  作為現代企業理論研究的重要范疇，規模經濟理論指在一定時期內，企業產品絕對量增加時，其單位成本下降，即擴大經營規模可以降低平均成本，從而提高利潤水平。產業化住宅的建筑成本很高，一定程度上打擊了企業的積極性。根據國外產業化住宅生產的成功經驗，在產業化生產規模達到10萬平方米以后，其成本是傳統建筑成本的1.25倍；而在這之前，建筑成本將超過傳統建筑成本的40%。住宅產業化的快速發展將助力我國的產業化住宅進入性價比優勢階段。

  （三）成熟階段

  1.住宅產業化與競爭優勢。

  Michael E.Porter認為，國家的競爭優勢來源于要素條件、需求條件、相關與支持產業、企業戰略四個基本要素，以及機遇和政府兩個輔助因素。國家的競爭優勢就是產業的競爭優勢，優勢產業是促成國家競爭優勢的關鍵，而優勢產業必定是生產效率高的產業。

  我國傳統的建筑方式發揮了勞動力成本低的優勢，但生產效率不高。國家統計局數據指出，到2012年末，我國大陸15-59歲勞動年齡人口93727萬人，絕對比重首次下降，且至少在2030年以前將逐步減少，我國的人口紅利將逐步消失，勞動密集型產業將不得不向資金、技術密集型產業轉化，而住宅產業化正是當下創造競爭優勢的有效途徑。

  2.住宅產業化與可持續發展。

  可持續發展理論是指既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發展，重視經濟增長數量的同時，更追求經濟發展的質量。傳統建筑的高投入、高消耗、高污染已然警醒人類，而實行住宅產業化便可減少消耗能源，減少廢水廢棄物排放等。可持續發展為住宅產業化提供了綠色、節能、環保的契機。住宅產業化正在發揮自身特有的優勢，已經成為我國當下新的經濟增長點。

  總而言之，不論是在起步，快速發展，還是在成熟階段，住宅產業化的實踐都有夯實的理論支撐，我國實行住宅產業化有理有據，勢在必行。

  三、我國住宅產業化發展困境及路徑選擇

  （一）政府的政策激勵

  首先，政府雖然已先后出臺了許多推動住宅產業化的政策法規，但相關的激勵政策仍然有待完善，建議在節能產品、技術的生產、應用和消費各環節，采取一定的財政補貼、稅收優惠、貸款貼息等政策，鼓勵住宅產業低碳發展（劉志峰，2010）。其次，鑒于我國目前還處于住宅產業化的起步階段，尚在推廣產業化住宅的性能優勢，政府應該充分發揮企業的技術與市場、產品的先知先覺優勢，積極促成政企合作項目，以助我國住宅產業化進程的推進。

  （二）企業的審時度勢

  企業首先應該著力形成產業聯盟，組建住宅產業集團，整合資源與協作研發的同時，加筑產業鏈優勢。另外，契合當前我國社會的城鎮化步伐以及保障房建設，企業應該努力發揮產業化的規模效應，克服產業化住宅的成本劣勢，創建產業化住宅的性價比優勢。

  （三）公眾的意識培養

  鑒于傳統住宅的主導地位，產業化住宅還沒有被公眾認知與接受，需要政府與企業的進一步宣傳與導向作用。相信產業化住宅的性能優勢必將贏得市場的青睞。

  四、總結

  綜上所述，我國的住宅產業化進程步履維艱，但住宅產業化趨勢必要且可行。從理論上結合住宅產業化事實對之加以分析與肯定，并從我國當前的現實困境出發，尋求發展產業化住宅的路徑，以期豐富我國起步較晚的住宅產業化現有研究成果的同時，對我國發展產業化住宅的實踐有所裨益，從而實現我國經濟的可持續發展。

  參考文獻：

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  2.伊西科.萬科十年“正果”住宅產業化[J].商務周刊，2010（5）

  3.沈思晨.中國房地產業的“低碳時代”[J].經濟導刊，2010（3）

  4.劉志峰.大力推進住宅產業現代化走低碳發展之路[J].城市開發，2010（10）