近日，《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》在京發布，這是中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心連續第6年進行此項測評。在榜單中，萬科集團以強勁的綜合實力位居榜首，恒大地產和萬達集團分列第二和第三，綠地集團、保利房地產、中國海外、世茂房地產、碧桂園、綠城和龍湖地產則躋身前十名。

產業馬太效應延續 城市之間差異較大

測評報告顯示，在過去的一年里，房地產開發企業的整體業績再上層樓，但產業的馬太效應持續。與之相伴隨的，則是不同城市和區域的分化加劇。

市場集中度再次提高

根據近年的房地產開發企業500強研究成果，2008年、2009年、2010年、2011年、2012年和2013年房地產開發行業四廠商集中度(CR4，即最大4家房地產開發企業銷售收入占全國銷售額的比重)分別為7.8%、3.3%、5.8%、5.9%、7.5%和7.2%，連續三年超過7%。

研究報告顯示，在我國房地產行業整體轉向理性發展的背景下，行業領軍企業在品牌、服務、產品設計等方面影響著消費者;融資渠道廣闊且成本優勢漸顯等方面的優勢，將使領先企業的市場份額存在較大的提升空間，產業集中度進一步得到提升。

強者恒強的另一面是中小型房企生存空間的進一步收窄。核心城市主流產品供不應求的狀態刺激資金實力雄厚的大型開發企業大規模介入，直接推升了地價，從而導致行業的進入門檻提高;小型房企依靠自身力量拿地擴張的可能性較小，且部分聚焦三、四線城市的企業受發展城市供大于求的影響，項目去化困難，資金問題嚴重，將逐漸被邊緣化，市場規模逐漸縮小甚至被迫退出房地產市場。

區域和城市分化進一步加劇

與行業內企業分化相伴隨的，是不同區域和城市的分化加劇。一線城市和熱點二線城市短期和中長期供不應求的壓力持續存在，雖然多數城市在2013年加大了土地供應使新開工面積增大，但供不應求的矛盾在短期內仍難以根除。基于其城市勢能，這些城市將成為領軍房地產開發企業競爭的主要區域。而在短期內，三、四線城市的市場差異性很大，部分城市呈現出供過于求的局面。

中國房地產研究會會長劉志峰認為，當前，各城市資源稟賦和政治環境不同，考慮到開發企業的戰略思維和發展定位，在區域和城市的差異化發展過程中，要把企業決策放在整個經濟發展環境中考慮。特別是中小企業，要有應對更多困難和挑戰的準備。“李克強總理在今年的政府工作報告中提出，要解決好‘三個1億人’問題，即促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。前幾天，國家又發布了2014-2020年新型城鎮化規劃。這對于開發企業來說，是調整規劃布局的好機會。”劉志峰說。

近年來，中西部的中心城市，如重慶、成都、武漢、長沙等供需相對均衡，企業深耕二線城市不失為持續健康發展的有效路徑。部分三、四線城市的市場風險不能掩蓋其發展前景，因為從政策導向看，未來三、四線城市將是吸納城鎮化人口的主要區域。從長遠來看，三、四線城市作為我國新型城鎮化發展的主要戰場，其市場仍是我國房地產市場值得期待的組成部分。

“在中國經濟轉型的背景下，各城市的市場表現出現差異的可能性極高。因此，面對‘危’與‘機’并存的廣大三、四線城市，房地產開發企業進入與否的決策以及進入后的經營將更具挑戰性。”劉志峰表示。

行業轉型亮點頻現

房地產行業發展至今，企業之間的競爭重心不僅集中在土地、成本、價格等以利潤為導向的領域，還蔓延至產品業態、后續服務、營銷策略等領域。在此背景下，500強房地產開發企業在區域聚焦、產品及服務等方面的戰略舉措也表現出諸多可圈可點之處。

如以中小戶型普通商品住宅為主要產品定位的萬科，不僅滿足客戶居住需求，還關注客戶對住所的體驗感，通過在社區建立“第五食堂”、長者服務中心、“四點半學校”、租售中心等滿足客戶的多元化需求。同時，越來越多的房企也逐步向綜合服務商轉型。龍湖地產推出了旨在整合商業招商資源和物業租售資源，為購買商業物業的業主實現保值增值，將業主從傳統投資模式帶入資產管理模式的“金蘋果計劃”;世茂則啟動了“云服務”計劃，宣布將發端于IT產業的最新“云服務”模式引入地產領域，聯合教育資源、健康維護、高端酒店、設計定制、消費休閑等多個領域合作伙伴，共同為業主提供全面的資源服務。

海外投資的高歌猛進也是去年的一大亮點。綠地集團董事長張玉良給出了1組數據：2013年，中國海外房地產投資達76億元，比上一年增長64%。這些“走出去”的企業都是龍頭型企業，投資地區基本上是發達國家以及人口快速集聚的城市或是華人比較多的地區。

張玉良認為，與其他行業相比，中國的房地產行業是“走出去”比較晚的。“總體來說，我們的企業還是試探性的，沒有到成熟的經營和成長階段。剛開始‘走出去’的企業競爭力、品牌能力不強，但我認為，有競爭能力的企業就應該‘走出去’，企業競爭的最終結果就是全球競爭，而全球競爭是所有大企業的必經之路。”張玉良說。

對于更多的中小型企業來說，學習大佬們“走出去”的做法或許并不是正確的選擇，還是應該在產品創新和服務創新上下工夫。福晟集團董事副總裁郭國強表示：“中國房地產的前15年強調‘地’，后來更應該強調‘房’，精準地把握客戶的需求，把產品做得更精細、更到位才是最重要的。此外，還應強調金融的創新，因為融資、資本是房地產行業的基石。