工業化住宅：萬科引領地產開發新模式
2007年，萬科進入福州。2008年，萬科·金域榕郡即將面市。盡管，萬科對多數人來說，不是陌生詞，但是作為地產行業的領袖，它到底強在何處？它又憑什么讓“地產哲學家”馮侖發出“學習萬科好榜樣”的號召呢？
3月26日，記者有幸參與萬科品牌溯源深圳行活動，從總部的產品體驗館，到六大項目觀禮，到萬科東莞產品研發中心，緊張的三天行程，似乎只為了論證馮侖的論點。
讓我們一起走進萬科，走進超越我們當下的住宅工業化吧。
探秘萬科東莞工業基地
坐落于東莞松山湖高新技術產業園區的萬科住宅產業化研究基地，平日不接待任何外來人員。通過工作人員的溝通，我們被允許參觀，條件是室內不能拍照。
占地100多畝，已投資2億元的工業化基地，廠房與其他工廠沒有太大區別，讓人震撼的是平時我們所見的建筑高空作業，在這里換成了地面作業，人少了，安全度提高了，建房子，變成了類似我們兒時的游戲——積木壘房，唯一不同的是材質，基地的工作人員稱它們為“構件”。很明顯，這些經過多次試驗的建筑構件，比我們現有框架結構的各種性能都好很多，比如，現有的窗戶與墻壁是膠合在一起的，下雨天容易漏水。但是試驗中的鋼制的窗戶框嵌進墻壁中，它們是一體的，這樣就杜絕了漏水的情況。
建筑構件
建筑組合
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而更讓人震撼的是，用這些構件建好的實驗樓毛坯房，內部的墻壁、地板光滑，好似做過基本裝修；內部空間更是隨便DAY，因為輕質的內墻板都可以移動、重組，這似乎讓人回到遙遠的童話時代：帶著房子旅行。
實驗建筑——青年之家
這就是居住人性化的夢想——住宅工業化，一個讓萬科執著7年的理想，目前已漸次拉開序幕。
曲高和寡的住宅工業化
國外住宅工業化，是從上世紀30年代美國起步，興起是60年代，發展最好的為地少人多的日本。上世紀末，萬科在不斷的外出學習中，對能加快施工的速度、減少浪費材料、講究回收與環保，特別是內部空間更為人性化的工業化住宅，產生了濃厚的興趣，特別是日本人的模式。
因而這個被日本人做到極致的住宅工業化，被萬科引進了中國。
萬科目前在東莞設立的“住宅工業化基地”，是國家級的。目前中國由地產商發起的只有兩家，另外一家為南京的棲霞。這兩家的方向有著根本性的不同，萬科要打造的是住宅產業的“硅谷”，而棲霞要做的只是整合產業鏈的資源，偏重于招商。
萬科在東莞設立的試驗基地，已經開發了工業化住宅的第四代實驗樓。2007年11月，集合萬科工業化生產資源的第一個市場化項目——上海新里程，即將接受市場檢驗。這是中國真正意義上的第一套工業化住宅。從實驗室到市場，萬科里程碑的這一步走了7年。
理想萬科引航住宅工業化
住宅工業化從產品制造、材料選擇、安裝、施工一直到驗收，該標準系匯聚所有的技術環節。面對這樣一個復雜系統，無論哪種模式的探索，在即將走向市場的時候，工業化生產都必須面對剛性成本提高帶來的風險。
“在現有的中國廉價勞動力市場格局下，工業化生產的成本過高，對企業來說是一個漸進的過程。”萬科住宅工業化研究基地負責人如是指出。以澳大利亞為例，其住宅產業的高度工業化生產實際上跟當地高昂的人力成本是分不開的，而且快速工業化勢必造成農民工的失業，就目前情況看也是不太現實的。因而，在目前大家都習慣于傳統生產方式的情況下，萬科這樣做要有一定的理想支撐。
但是，住宅工業化絕對是未來地產的發展方向。萬科的試驗直接帶來建筑產品質量提高、工期減少、節省資源，而間接的好處則是整個地產上下產業鏈的整合，從而控制成本，最終帶來住宅成本的減少，因而，對還在“單行道”行駛的絕大多數房企，未來如何成為產業鏈中一員，應該是萬科執著理想給予的啟示。
在三天行程中，住宅工業化(通俗說就是“像造汽車一樣造房”)與建筑人性化，是萬科給同行最大的震撼了，如果說萬科引導的工業化是房地產的最快捷、最節能、最堅固的“里”，那么萬科對建筑風格內在邏輯性、居家的執著追求、人性化則是地產最耀眼的“表”。
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對建筑邏輯的梳理，使萬科在全國各地的住區因地制宜，家園有了時間與空間維度。這種觀念下的建筑作品，領先于同行，印證了“建筑無限生活”不是一種口號。
因而，我們可以說，萬科領航的不僅僅是地產工業化，也包括建筑本身的價值。
老舍說：“我們最熟悉的房子，總是最親切的。”再沒有比萬科第五園，這個現代徽派建筑更能讓人覺得親切的了，它骨子里的中國，小橋、流水、簫竹、白墻、青磚、灰瓦，在這個喧囂的城市里，是任何一座花園洋房和海景別墅所無法比擬的，而第五園也聲名其外地為萬科建筑觀點立傳
這是萬科工業化住宅的嘗試之一，洗浴間可自動組裝
以進家門這件小事為例，從開啟房門，參觀者所關注的鑰匙、鞋、包、購物袋的放置位置、干濕分離等問題都在具有多重收納空間的壁柜里得到了解答
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在萬科售樓部隨處可見提示購房者注意事項
面朝大海，春暖花開的金域藍灣，在其超高層中的三期中特辟17層為避難層，平時為兒童游樂園
廚房不再是封閉的空間，家庭主婦不僅可以邊做飯邊欣賞窗外景致，還可以和家人交流，而且洗菜臺布局極為便利
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萬科·金域榕郡的4大猜想
“在歷史中創建未來”是福州萬科給金域榕郡的定位，其意思是說，金域榕郡是從萬科從前的作品中走出，從福州城市的歷史中走出，但同時又帶有新的元素、新的空間理念，按照總部設計師的概念是：它的建筑邏輯是創新的。
但無論是純中式的萬科第五園，還是現代簡約風格的萬科十七英里，萬科的產品出爐總是讓人們期待，特別是本次，首次亮相的萬科，會給福州市民帶來什么呢？而這種滿城期待又會給同行乃至整個樓市什么影響呢？讓我們在萬科深圳行的探訪中，窺視一把萬科·金域榕郡。
猜想1：金域榕郡會是怎樣的風格？
“金域榕郡類似水晶城(天津水晶城是萬科2005年拿下的一個33萬平方米的項目，它本是一個廢棄的玻璃廠，萬科把原玻璃廠的老古樹保留了下來，也保留了很多諸如鐵路運輸線等工業時代的特征，樸素自然，卻代表城市的記憶，在這里，歷史都開始富于表情與生氣。)，但是又不完全像，水晶城風格比較粗獷，金域榕郡尺度會小些，略有點小資。其外部空間營造將是積極的，頗似三坊七巷，處處有一種驀然回首的感覺。”萬科設計部發言人介紹。
在“福州，你好”的首次亮相中，萬科對產品的創意就是一種開放的態度，當場就播放了金域榕郡的初步效果圖、設計思路，希望它的建構是過程化的，又具有歷史沿襲感，這與它的構建思路有異曲同工之妙。因而，盡管設計師感性的言詞并未全部圖描出來，但是“有記憶，有故事，但又現代的舒適空間”應該是萬科的追求。
猜想2：能否改變區域居住模式？
在深圳以及全國許多地方，萬科基本上是一個改變區域居住模式的開發商，如深圳城市向東拓展的大勢中，萬科擔負著區域先行者的角色，而它也出色地完成了任務；又如，福田區萬科金域藍灣，業內人士就分析，如果沒有萬科金域藍灣在建筑規劃、園林設計、產品規劃、新材料新技術應用上進行諸多引領深圳地產標準的創新舉措，那么，那片臨海的紅樹林片區恐怕沒這么快發展成為深圳的一個高尚濱海社區。
五四北本是福州后花園，但除了環境優美，離市中心最近外，需要做的工作還很多，如交通、商業、學校、公園等等，這一次，萬科能改變五四北的居住狀態嗎？
據坊間傳聞，萬科的到來，也帶來一些配套設施的跟進與加快速度，五四北最終會呈現何種面貌，我們靜候吧。
猜想3：是聯排別墅？高層？價格會貴嗎？會精裝修嗎？
深圳萬科官方發言人表示，金域榕郡屬于中高檔小區，至于價格，暫時不方便回答。
據了解，萬科目前推出7大新產品系，“金色系列”指“提供位于城市中的住宅”；萬科福州項目案名定為“萬科·金域榕郡”與深圳萬科·金域藍灣(已入住)同屬金色系列，而“金域”為金色系列中的高檔項目，金域藍灣應該就是最好的樣本了。
至于產品類型，從之前萬科對外宣傳的蛛絲馬跡中，坊間猜測其產品類型可能是聯排別墅、高層、超高層組合。而鑒于萬科目前正在推行室內高規格的精裝修，金域榕郡應該會是精裝，特別是室內空間布局，采用萬科獨有的手法，極其人性化與科技化，因而，整體價格不會便宜。
當然，所有都是猜測，我們只能拭目以待。
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猜想4：會給福州樓市多大影響？
盡管萬科一再表示向福州同行學習，但是同行也常誠摯地質疑：向我們學習什么呀？在本次福州同行的深圳行中，萬科人仍然表示：互相學習。但是參觀完，受到震撼的媒體人就忍不住猜想：在家門口建成金域榕郡必定給福州樓市帶來巨變。
首先人性化細節。在現代細節決定成敗的商業游戲中，深受深圳地產行業細膩之風影響，又感知日式服務的萬科，在金域榕郡的細節處理上，必定讓福州同仁重新打量自己，如，重新考量自己的樣板房。
其次是空間處理手法。建筑是空間的藝術，毫無疑問，通過24年的空間練造，萬科已經非常熟悉建筑的邏輯關聯，正如第五園，窄窄的小巷，通過有效的建筑邏輯，整個社區空間顯得極為和諧。可以想象，金域榕郡作為萬科進榕的第一個項目，又是萬科一條不成文的二八設計定律(80%的項目大沿襲，小創新；20%的項目小沿襲，大創新)中的20%，因而，其空間手法必定更多樣。
再次是科技創新。這是萬科正在提倡的，其水平也是走在全國前列的，福州同行若能得其精髓，也是福州人居的一大幸事。
另外是營銷手法。在地產界，萬科的營銷方式是出了名的，曾為了第五園，它專門請人寫了一本《骨子里的中國》，以詮釋中式風格住宅。在賣生活方式的地產行業，萬科在家門口的文化行銷方式，也必定讓福州同仁受益匪淺。
最后是物業服務。物業是萬科金牌。據悉，在深圳，當萬科物業撤出某個非萬科開發的小區時，小區房價應聲而落。萬科物業的號召力可見一斑。今天當后期的物業服務成為房產保值增值的衛士時，福州購房者用手還是用腳投票，決定著房企們的學習方向。
至于工業化，那已經是另一個層面的話題，它改變的不是某些建筑、某個城市或某些片區，而是這個中國地產行業。
記者視野
吐納相宜的萬科
工業化、建筑模式，乃至人性化細節，都是萬科輸送給地產界的養分，對于這樣一個志在做“世界最大房地產企業”的萬科，我們感受更多的可能是如何因地制宜地吸收自己需要的養分，不斷壯大，與有理想的企業或競爭，或并肩作戰，共同將地產行業向前推進。
在這樣一種業態中，我們看到這樣一幕：王石領著萬科人到世界各處學習，特別是日本的工業化與服務理念、美國企業的管理思路；而全國各地的媒體人、地產人，紛紛來到深圳萬科總部，在鋼架的、類似鳥巢的室內建筑里感受萬科。這一吐一納之間，萬科總是那么自如。“向同行學習”是萬科的謙虛語，“向萬科學習”是同行的敬意詞，無論詞意轉向怎樣，我們愿意看到一個開放、好學的地產界。
（中國混凝土與水泥制品網 轉載請注明出處）
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