1、概況：

　　公司主營業務為普通商品住宅及其配套商業地產、綜合商務樓的開發、銷售、服務是一家經營穩健、具有成熟盈利模式的專業化、區域性的大型房地產開發公司。

　　20 世紀 90 年代起，公司相繼開發建設了琥珀山莊、安居苑東村、世紀陽光花園（建設中）、琥珀公寓等住宅小區，以及仁和大廈商務寫字樓。2007 年公司在合肥市東區啟動建筑面積約 65 萬平方米的“城發·琥珀名城”住宅項目，同年公司還取得了蚌埠市新城區約 145 畝、巢湖市放王崗項目約 236 畝的土地使用權，目前公司分別在合肥、蚌埠、巢湖等地擁有約1,073畝、規劃建筑面積為129.48萬平方米的土地儲備，為公司的區域擴張、持續發展奠定了堅實的基礎。

　　2．產品銷售方式和渠道

　　公司的商品住宅銷售分為現房銷售和期房銷售，以期房銷售為主。公司通過自行銷售（公司營銷部）的方式進行銷售，同時，根據市場的變化情況采取靈活的銷售手段。公司采用招投標的辦法選擇專業的廣告公司負責公司產品的廣告策劃、設計及發布工作，并由營銷部牽頭進行經常性的市場調研工作。公司的房地產促銷手段主要包括廣告宣傳促銷、樓盤慶典儀式、現場及售樓處銷售、開盤期間價格促銷、房地產交易會銷售等。

　　投資要點：

　　作為安徽省惟一獲得國家房地產開發綜合效益百強稱號的企業，并且是該省首家上市的專業房地產開發企業，已經初步形成了較強的競爭優勢，主要有：

　　1、公司在普通商品住宅開發方面優勢明顯。公司在開發中小戶型、滿足普通老百姓居住需求的產品方面有著先發優勢和專業開發優勢。

　　2、公司在多年的發展中探索出成熟的盈利模式，并通過嚴格的管理提高了管理效率和盈利能力。

　　3、公司在高質量的產品創造中確立了公司良好的品牌形象，并使公司具備了無形的營銷網絡和較強的定價能力。

　　4、公司擁有一支結構合理、經驗豐富并具有前瞻性戰略眼光的高管團隊，以及支撐公司持續發展的人才隊伍，成為公司進一步做大做強的根本保證。

　　風險分析：

　　行業風險：短期最大的風險是政策調控的風險給行業帶來的短期波動。近年來，針對國內部分地區出現的房地產投資過熱、房價上漲幅度過快，政府從金融、稅收、土地、拆遷等方面出臺了相應的宏觀調控政策，給房地產開發帶來了很多不確定性。

　　市場風險：房價大幅下跌，成交量低迷會對公司收入產生不利影響。

　　財務風險：貸款利率、再融資政策、公司項目的預售情況和資金周轉情況對房地產公司的運營有著重要作用，同時也給公司帶來諸多風險。

　　估值及投資建議：

　　我們通過對幾家主流房地產上市公司的分析得出，房地產行業07、08年平均動態市盈率為56.77倍和28.08倍，平均市凈率為11.28。但所選的這幾家主流上市公司業績在行業中居前，業績增速也高于行業平均，估值是建立在這幾家公司08年90%左右增長率的基礎上，因此，對合肥城建的估值將在此基礎上做一定的折價。

　　我們預計合肥城建07、08、09年的每股收益為0.7元/股、0.81元/股、 1.11元/股。考慮到合肥城建的規模較小、抗風險能力有限等因素，參照房地產行業上市公司估值情況，給予公司一定的折價，假設給予公司29倍左右的PE，按照業績預測，合肥城建的合理估值應該在20.3~23.49元左右。結合公司新股特征，我們給予30％的溢價，公司上市首日合理定價為26.39~30.54元。